2015/05/13 21:17:26

「民法改正について」のセミナー参加!

昨日、「全日本不動産関東流通センター」主催の「民法改正について」のセミナーに参加しました。


不動産取引に関わる内容で、主に下記の2点です。


1.賃貸の原状回復ルールの民法明文化


2.売買の瑕疵担保責任


1.についての内容を簡単に言いますと、「賃借人の通常使用の損耗については原状回復の責任を負わない」という内容が条文に記されるということです。これについては、現状既に実務でも一般的に行われていることです。東京都は「賃貸住宅紛争防止条例」が施行されており、取引業者には説明義務を課しています。ということで、実務上混乱はないでしょう。


2.については、「隠れたる瑕疵」という表現を止めて、目的物の品質等が「契約の内容に適合していない」という表現になります。理由については、「瑕疵」という言葉の意味が、一般消費者に分かり辛いということだそうです。新民法が施行されたときには、売買契約書の条文にも「瑕疵」という言葉はなくなるでしょう。


改正法は、より買主保護を意図したものです。


・買主が瑕疵を知らなかったことに過失があった場合でも売主に責任追及出来るようになります。


・瑕疵の存在について売主無過失の場合でも、買主は瑕疵の補修請求、代金減額請求ができるようになります。しかし、改正後の規定も任意であるため、これと異なる特約も原則有効となります。なので現状の売買契約書の内容が変わることはないかもしれません。


今の全日本不動産協会作成「土地建物売買契約書 瑕疵担保責任」の条文を見ますと、


・土地の隠れたる瑕疵


・建物の雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障の瑕疵


についてのみ売主(個人の場合)が責任を負う(3か月間)となっています。つまり引渡し後、建物の傾き(誰が見ても分かるような)や、壁の大きな亀裂を発見しても個人の売主には責任追及出来ない(売主が知ってて隠してた場合は別)内容となっています。裁判しても、買主にほぼ勝ち目はありません。


新民法では買主保護を強める内容となっていますので、契約書の条文も、これを反映した内容に変わるかどうか興味深いところです。


では現状、契約書の条文以外の大きな瑕疵を発見した場合、買主は泣き寝入りしなければならないのか?


方法としては、仲介業者を責任追及出来る場合があります。東京地裁で「認識できた瑕疵」だとして、業者の過失を認めた例があります。


あきらめることを勧める弁護士も多いと思いますが、不動産取引に詳しい弁護士もいますので、あきらめず相談してみましょう。









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