2023/05/30 11:15:19

■持ち家vs賃貸は圧倒的に『持ち家』が得?!■

前橋市で活動する「前橋市不動産売買専門ナビ 甚不動産相談事務所」です。


■不動産探し(土地など)、住まい探し(一戸建新築&中古)、売却(売る)のお役に立ててください■




『持ち家vs賃貸ではどちらが得?』という記事を良く目にします。住まいをめぐる永遠の課題と記載がある事も多く、消費者を迷わせる記事が多いような気がします。それも多くの記事で「支払総額があまり変わらない」といったものが多いからです。『支出』だけを比較した場合はローン返済額と家賃以外の費用も加えて精密に試算すると、実は支出総額はほぼ同じという記事は納得が出来ますが、持ち家の場合は『売却』を行う事により、立地等にもよりますが、〇千万円という現金に変える事ができるケースもあるからです。



■持ち家と賃貸、50年間にかかる総費用(『支出』)を比較してみると!


2021年度時点の首都圏を想定し、三井住友トラスト・資産のミライ研究所が非常に興味深い試算結果を発表されています。その試算結果とは住宅のフロー(流動性)支出に注目し、持ち家は固定資産税や修繕費、賃貸は2年ごとの更新料なども加えてシミュレーションされた結果だという事です。その結果を見てみると、結果は持ち家が総額8310万円、賃貸が同8235万円とシミュレーションされたようです。その差はわずか75万円という金額です。



※賃貸と持ち家の費用総額の比較の内訳:賃貸住宅(家賃7800万円、更新料300万円、入居費75万円、引っ越し費用60万年)、持ち家(ローン返済額5670万円、頭金・購入時諸費用1275万円、固定資産税765万円、修繕費600万円)



試算は制度変更が多い『住宅ローン減税』を勘案していないようなので、持ち家を購入し、住宅ローンを組まれる一般家庭の場合は減税分を考慮すると得する事が考えられます。この結果は逆転し、持ち家の方が得するケースも多いでしょう。しかし、600万円と見込む修繕費は持ち家の状態などによってはさらに上積みされ、現在は資材の高騰等で金額が高くなる事が懸念されます。損得は少しの変化で逆転する事を把握しておいて欲しいです。



50年という長期間でみると、それぞれの費用は多様な社会環境の変化によって影響を受け、支払い総額も大きく変わります。例えば住宅ローンの金利は試算では年2%とされていたようですが、バブル期の住宅ローン金利は7%もありました。現在は日本銀行の「実質的な利上げ」状態となり、2023年初めから一部で金利が上昇しています。これから金利上昇圧力が高まる事が懸念されるため、なるべく早い時期に低い住宅ローン金利で住宅購入をしておく事をおススメします。結果、総支払額にも違いが生じてきます。



■持ち家の支払いはメンテナンス費用にまとまったお金が掛かる。しかし、自分の資産保全には必要なお金!


マンションは通常、毎月一定額の修繕積立金を払っていくので一般に支出は緩やかです。しかし、それでも修繕積立金不足により、修繕費を臨時で集める例もあり、突発的な支出と無縁とは言い切れません。戸建て住宅は自分で築年数ごとに掛かる費用を予測し、なるべく早めのメンテナンスが必要となります。これらの支出が必要になりそうなタイミングを知り、備えることが欠かせません。しかし、この費用は自分達の快適な生活を行う上での必要な費用である事とその不動産を売却する際に、定期的なメンテナンスをきちんと行う事で、その分費用に置き換える事が出来るケースもあります。ご自身の資産保全には必要な支払いという認識も必要だと思います。



■賃貸の最大のリスクは「資産保全」が出来ないこと!


賃貸には最大のリスクがあります。それは若いうちは収入も安定し、毎月の賃料支払いは問題がありませんが、定年退職を機に、毎月の支払いが続く事で、その費用が生活を圧迫するケースもあります。持ち家は住宅ローンが完済すれば、大きな修繕がない年は賃貸より総じて支出が低くなる事も多く、生活に余裕が出来る事もあります。その為、年金生活に入って収入水準が下がった場合のまとまった賃料支払いは生活を圧迫する事もありますので、ご注意下さい。



高齢になったとき、住みたい家の賃貸契約を続けられるかも不安材料となります。国土交通省の2021年度調査によれば、賃貸住宅オーナーの約7割が高齢者の入居に拒否感を抱いているというデータもあるようです。その理由としては高齢者が入居中に死亡した場合に次の入居者探しが難しくなることを懸念されているという事です。



■持ち家が全て「資産」になる訳ではない!


一方、住宅は「資産」でもありますので、最終的な収支は賃貸とは異なります。持ち家であれば老後は売却し、その代金を介護施設の入居費などに充てられます。賃貸ではこうした不動産としての資産形成は出来ないといっても過言ではありません。しかし、持ち家の全てが「資産」となるかは別です。「資産」となる不動産は立地が良い場所になければ、現金化は難しく、辺鄙な場所の不動産では誰も買ってくれません。希望通りに売れるのは交通の便が良かったり、適切な修繕が施されたりした市場性がある物件だけです。土地だけなら売れる可能性は増しますが、近年は解体費も上昇傾向にあり、十分なお金が手元に残るとは限りません。これから不動産を購入する方は、売却時を想像し、また「資産となる不動産」をご検討いただく事を強くお勧めします。



リモートワークの普及などで住み替えが頻繁になり、持ち家と賃貸を行き来する暮らし方も増える事が予想されています。いずれにせよ、多くの方が不動産に興味を持ち、自分の生活の場である不動産が「資産形成」の場でもある事を把握していただきたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。




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2023/05/29 9:08:50

■今後の不動産市況はどのようになっていくのか■


前橋市で活動する「前橋市不動産売買専門ナビ 甚不動産相談事務所」です。


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2023年の不動産市況も日々価格が上がっており、これからの展望が気になるところです。本記事では、最新のデータをもとに今後の不動産市況を分析し、近い将来住宅の購入を検討している方や、昨今の高い不動産市況の中で不動産を購入しようか迷っている方に向けて情報を提供いたします。



現在の中古マンション・戸建住宅の不動産市況の概要


首都圏の不動産市況の概要


東日本不動産流通機構が発表した2023年2月度の月例速報によると、首都圏においては、成約件数は前年比で3.0%増加し、7ヶ月ぶりに前年同月を上回りました。


成約m2単価も前年比で9.9%上昇し、20年5月から34ヶ月連続で、成約価格も同じく前年比で8.3%上昇し、20年6月から33ヶ月連続で前年同月を上回りました。


一方で、専有面積は前年比で1.4%縮小し、21年6月から21ヶ月連続で前年同月を下回っています。



地域別では、東京都区部と横浜・川崎市、千葉県が前年比で成約件数を増加させ、横浜・川崎市は21年12月以来14ヶ月ぶり、千葉県は7ヶ月ぶりに前年同月を上回りました。


成約m2単価もすべての地域が前年比で上昇し、東京都区部は34ヶ月連続、横浜・川崎市と埼玉県は33ヶ月連続、千葉県は31ヶ月連続、神奈川県他は27ヶ月連続で前年同月を上回りました。



中古マンション


2023年2月の首都圏における中古マンション成約件数は3,240件と、前年比で3.0%増加しました。これは7ヶ月ぶりに前年同月を上回る結果となりました。


成約価格は4,359万円で、前年同月比で8.3%上昇しました。


2月は 44,760 件で前年比プラス 20.1%の大幅増となり、13 ヶ月連続で前年同月を上回りました。


専有面積は前年比で1.4%縮小し、63.43m2となりました。


※このように、需要と供給のバランスが維持される限り、今後も不動産市況が高騰する可能性が高いと考えられます。



中古戸建住宅


成約件数は1,057件で、前年同月比で13.4%減少しました。


成約価格は3,863万円で、前年同月比で2.5%上昇しました。


在庫件数は、2月は 15,991 件で前年比プラス 18.8%の 2 ケタ増となり、6 ヶ月連続で前年同月を上回りました。


土地面積は150.14m2で、前年同月比で4.8%拡大しました。


今後の不動産市況についての予想


1.需要と供給のバランスが維持される限り、物件価格の上昇が続く可能性が高い


需要と供給のバランスが維持される限り、今後も不動産市況が高騰する可能性が高いと考えられます。


過去のデータから、成約価格の上昇傾向は続いており、今後も上昇する可能性があります。



2.成約件数の在庫件数推移に注目


中古マンションの成約件数は直近では増加傾向にある一方、中古戸建住宅の成約件数は減少傾向にあります。


今後の成約件数の動向によって、市況の変化が見えてくるでしょう。


今後の価格動向については、成約件数や在庫件数の推移を引き続き注視する必要があります。



2.利便性や立地条件が価格上昇の要因


首都圏を中心に利便性や立地条件が良い物件ほど価格上昇の傾向が強いため、購入を検討する際はその点に注意して選ぶことが重要です。



今すぐ購入すべきか悩むあなたへのアドバイス


近年の首都圏の不動産市況は、売出し在庫件数が減っており、価格が上昇傾向にあります。一方で、住宅ローンの金利も上昇することが懸念されており、購入を検討している方々の中には、「金利が上がると住宅価格は下がるのでは?」という疑問が浮かぶことでしょう。



この記事では、そんな不安を抱える方々に、今のタイミングで購入を検討するメリットと、金利上昇の影響について解説していきます。



今のタイミングで購入を検討すべき理由


1.不動産価格の上昇傾向


首都圏の不動産価格は、過去数年間で上昇傾向にあります。


今後もこの傾向が続くと予想されるため、購入を先延ばしにするほど、価格が高くなる可能性があります。



2.金利上昇の影響は限定的


金利が上昇することで住宅ローンの返済負担が増えることは事実ですが、固定金利ローンや金利上限付き変動金利ローンなどのプランを利用することで、金利上昇リスクを抑えることができます。



3.住宅ローン控除の利用


住宅ローン控除を利用することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。


この制度を活用すれば、購入時の負担を緩和することが可能です。



金利上昇の影響について


金利が上昇することで、住宅ローンの返済負担が増えることが懸念されますが、その影響は限定的であると言えます。


以下に、金利上昇の影響が限定的である根拠をいくつか挙げます。



1.金利の上昇幅が限られている


現在の金利は歴史的にみても低水準であり、中央銀行の政策金利もマイナス金利が続いています。


このため、急激な金利上昇が起こる可能性は低いと考えられます。



2.固定金利ローンの活用


金利上昇を懸念している方は、固定金利ローンを利用することで、金利リスクを回避できます。


固定金利ローンでは、借り入れ時の金利が一定期間固定されるため、金利上昇による返済負担の増加を避けられます。



3.金利上限付き変動金利ローンの活用


金利上限付き変動金利ローンは、金利が一定範囲内で変動するローンです。


金利が上昇しても、あらかじめ設定された上限金利を超えないため、返済負担の増加を抑えることができます。



4.住宅ローンの返済期間を長くする


返済期間を長くすることで、毎月の返済額を抑えることができます。


これにより、金利上昇による返済負担の増加を緩和することが可能です。



以上の理由から、金利上昇の影響は限定的であると言えます。


不動産価格の上昇が続く現状を考慮すると、今のタイミングで購入を検討することがお勧めです。





まとめとして、2023年の不動産市況は、価格がいまだに上昇傾向にありますが、金利上昇の影響は限定的であると考えられます。


購入を検討している方は、適切な住宅ローンプランを選択し、住宅ローン控除を活用することで、購入時の負担を軽減することができます。


ただし、金利上昇による返済負担の増加は個々の家計によって異なるため、自身の資金計画に照らし合わせて検討することが重要です。


今のタイミングで購入を検討し、適切な対策を講じることで、不安を解消し、理想の住まいを手に入れましょう




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2023/05/27 7:58:47

■不動産の広告や図面はしっかり確認してますか?■

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住宅購入の際に中古でも新築でも販売図面をみなさんは確認されていると思います。


では各図面でどこを重点的に確認した方が良いかはご存知でしょうか?



「駅徒歩●分!日辺り良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端のほうに細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。


物件概要には、その土地の価格をはじめ施設負担金、都市計画規制や私道負担の要件など、不動産に関する重要な事項が記載されています。したがって、この物件概要にきちんと目を通せば、おおよその土地の条件は認識できる事になります。



広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。


たとえば、徒歩による所要時間は、道路距離80mを1分間として計算しなければなりません。


このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積についてはu単位で水平投影面積で表示し、1u未満は切り捨て出来るが、四捨五入や切り上げは出来ません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。



建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければありません。


また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。


さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければありません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、すべてこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。



なお、広告にあたっては、「絶対」、「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」、「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」、「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけない事になっています。



不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。


効率よく家さがしをするには、まずは広告の見方を知る事が重要ですね。



また、新築の場合はいくつかの図面がありますが、図面には何が書かれているのかがわかると現地でのチェック項目も減ると思います。



まず、設計図書とは、建築工事を行うために必要な各種の書類のことであり、図面や面積表、仕様書などです。


図面には、平面図だけでなく、配置図、立面図、断面図、短計図などがあります。


このうち短計図は、重要な部分をより詳細に記載した断面図で、階段の寸法や屋根の勾配などが示されております。


また、室内の四方の壁を内側から見た展開図や、建物の構造を上から見下ろした状態を示した伏図、コンセントの位置や給排水管の経路などを示した設備図、敷地の外まわりを示した外構図などもあります。


一方、仕様書には、図面では表せない工事方法や構造などが文章や数値で示されてます。



中古の場合は全ての図面は見られない場合もたくさんありますが、何が記載されているかを知っておくと良いかと思います。



普段見慣れない図面なので、どこに何が記載されているのかわからず見落としてしまう事もあるかもしれません。


購入後に「知らなかった」などとならないよう、購入前に確認しておくようにしましょう。


ご不明な点等ございましたら、不動産のプロに確認すると良いかと思います。




甚不動産相談事務所では「不動産購入(買う)、不動産売却(売る)、高価買取、住宅診断、外構工事・造成工事一式」についてのご相談承っております。


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会社概要

会社名
甚不動産相談事務所
カナ
ジンフドウサンソウダンジムショ
免許番号
群馬県知事免許(2)0007389
代表者
関口 孝司
所在地
3792152
群馬県前橋市下大島町742−3
TEL
代表:027-226-6751
FAX
代表:027-226-6752
営業時間
9:00〜19:00
定休日
毎週水曜日
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