2010/03/12 23:07:11

定期借家契約と普通借家契約

今年は、賃貸物件を探していらっしゃる方から「そちらの物件は普通借家契約ですか定期借家契約ですか?」という問い合わせが数多くありました。定期借家契約は実際には平成12年3月より定期借家法によって定められた制度です。そもそも、定期借家契約制度は優良な賃貸住宅が供給されやすくなること、つまり、出張している間だけといった場合に期限くれば間違えなく返して貰えるならば貸してもいいですよという賃貸物件を増やし、賃貸住宅の不足を解消したいという趣旨だったのではと考えます。


しかし、最近では、賃貸アパートや賃貸マンションで、家賃滞納などの問題がある賃借人とは、再契約を行わないことにより立ち退きの要求が簡単であるとの理由で定期借家契約を結ぶケースが多くなってきております。


定期借家契約と普通借家契約とを比較すると、定期借家契約にしたからといい、借りる側のメリットはほとんどありません。むしろ、契約によっては出費が増えることとなります。お客様が心配されていることは次のようなことだろうと思います。


1) 定期借家契約において2年の契約とした場合に、2年後には退去しなくてはいけないのか?


2) 契約期間内にやむを得ず退去する場合に違約金をとられるのか?


3) 再契約の際に再度、敷金、礼金、仲介手数料を支払うようになるのか?


まず、1)については、普通借家契約が正当な事由が無い限りは、家主からの更新拒絶はできないこととなっているのに対して、定期借家契約では契約で定めた期間の満了により、借家契約が終了します。ただ、契約が満了したからといって退去しなくてはならないかというと、そうではありません。賃貸人と賃借人双方の合意により改めて再契約をし引き続き居住をつづけることができます。


次に2)については、定期借家契約においても一箇月前の申し入れにより解約をすることができます。ただし、普通借家契約とは若干異なるところがあり、(ア)居住用の建物で床面積が200平方メートル(約60坪)未満の場合 (アパート、マンションではほとんどが該当するでしょう)  でかつ (イ)転勤、療養、その他やむを得ない事情により、自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合 という条件が付きます。


最後に3)については、あくまでも再契約となるので、請求があった場合には払う必要はあります。ただし、再契約を前提としている場合には、再契約時には敷金や礼金を取らない場合が多く、再契約を前提としていない場合には最初の敷金や礼金を低めに設定することが多いです。また、仲介手数料については、仲介業者によ違いがあります。新賃料の1月分となる場合もありますが、事務手数料のもの場合もあります。その差は、かなり大きいので、契約時には、再契約時の費用についてはしっかりと確認をしておくべきでしょう。


そもそも、賃貸アパートや賃貸マンションでは、建て替えの予定でも無い限りは、良い賃借人様には永く住んで戴きたいものです。再契約時の手続きや費用についての取り決めをきちんと結べば、定期借家契約も普通借家契約も大きな違いは無いのではと考えます。


定期借家契約についての質問、相談は かつら不動産(有) まで。






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