2011/12/07 12:14:50

年末に知っておきたい家賃保障の現実

家賃を24ヶ月や12ヶ月分「保障」を謳っていても、一年二年と溜まった家賃を払ってくれるワケではない。
そこをまず、理解しておかないといけないでしょう。


月遅れなどで、まあまあ安定して(遅れてでも)支払ってくれる借り主に対しては、保障をしてもらえますが、連続して4ヶ月5ヶ月と家賃を滞納し、代位弁済した保障会社が回収できない場合は、「退去勧告」から「明け渡し訴訟」になるのが普通です。


それはそうでしょう。
保障会社も事業ですから、払う見込みのない借り主に変わって、1年分も2年分も代わりに支払ってくれるはずがありません。


従って、保障会社を通しているからと言って、「入居中の賃料が全て保障される」わけではない事は、前提として知っておくべきですね。
私のところは、保障会社2社とおつきあいさせていただいておりますが、1社が通らないから、別の会社に依頼することはありません。


1社の要求する書面や証明があまりに多いときに、別の会社に依頼する。


そういう事務手続き上の問題で、並行してお願いしているだけですね。
なぜなら、審査を一カ所でも断られるような顧客であれば、先に書いたようなリスクが当然起こりやすいでしょう。
そうです、3ヶ月4ヶ月連続して滞納し、結局「明け渡し」になる事態ですね。


まして、夜逃げなどされた日には、目も当てられません。
訴訟に着手してから、まず3ヶ月から半年は、解決に要する。
その間の賃料は、全く入らず、経費と時間ばかりが費やされる。
この時期(年末)に加えて、空室がここ数ヶ月、以前に比べて格段に多くなってきましたが、これは大阪だけのことではないでしょう。


そうなると、「多少無理をして」も入れたくなるのが人情かもしれませんし、仲介専門であれば、ひょっとして「後は野となれ」になる可能性もある。
私の所のように、家族で営業していて、地元に密着しているお店では、「入れたら終わり」というワケには行きませんから、入居段階で精査する。


家賃保障会社も、ここ数年で淘汰され、ある程度の力のある業者さんのみが残っているようですけれど、「潰れたら終わりや」と、関心を示さない家主さんもおられることは事実です。
が、別に家賃保証契約を締結しなくても、「家賃保障の審査さえ通らない」顧客を入れないようにするには、ここは「審査のみ」でも利用するべきでしょうね。
タダですから。


業者サイドの目で見ると、家賃保障をお願いしているからといって、「滞納があれば、保障会社へファクスして、代位弁済を受け、終わり」という時代は、過去のものになっています。
遅れたら、電話を掛けたり面談したりして、皆さん対応しておられるでしょうけれど、「代位弁済してくれる」ために、保障会社から入金があれば、どうしても、それ以降の入居者に対する処置が止まってしまう。
そして、2ヶ月滞納が続いても、保障会社からは入金があるので、「まあ、保障会社に任せるか」となって、挙げ句に「短期間で退去」となる。


短期間での退去は、まだましです。
ただ、この手の入居者の場合、お部屋は汚いですから、「リフォーム代」は、持ち出しになるでしょうけれど、たかが知れている(単身用の場合)
3LDK,4LDKだったら、補修費用で大損になるし、消えられたら賃料と補修費で、軽く100万円以上が飛んでいくこともしばしばでしょう。


結局、保障会社さんにお願いするのは、「自分ではどうしようもなくなった時」と思った方が良いようです。
それだけ、自分で動く必要があるということでしょうね。
繰り返しますが、24ヶ月家賃を保障してくれるのと、24ヶ月溜めても保障会社が払ってくれるのとは、全く別問題ですから。





2011/12/07 10:46:40

飛ばし屋と回るときの心得

先月は、セントレイクスで今年ワーストの「108」を打ってしまい、大きく平均グロスを下げてしまいました。
昨日は、20歳の学生君、爺さん婆さんと4人でラウンド(コンペ)、学生君は友人の息子で野球経験者ですから、まあ、飛ばします。

私の方は?
一昨日到着した、ピンのG20ドライバーの初打ちで、元々恵まれた体格の割には、飛ばない私ですから、元々のプレースタイルである、ボギーオンで、無理せず回る事に立ち戻りました。
もちろん、残り150Y〜160Yでパーオンできる場合は狙いますが、それより長い距離はギャンブルを捨てて「寄せてワンパット」に賭けてみました。


で、上がってみると「40+44=84」で、今シーズンのベストでした。
初打ちドライバーなので、こわごわ置きに行ったために、OBが出なかったことと、狙ったボギーオンですから、パッティングをより慎重に打ったことが、スコアを作れた原因だと思います。


まあ、ホームコースですから、グリーンの事はよく分かりますし、友人が、息子の学生君に「この人に勝ったら、5千円」と賞金を賭けたことも発憤材料。
だって、彼はデビューからわずかに4ラウンド目ですから。
ただ、後半のハーフを「49」で回ってきたので、飛ばしにつきあっていたら、足下をすくわれていたかもしれません。

大体、できないことを「できる」と勘違いすることで、スコアは崩れる。
他人がドライバーで250Yを飛ばしたとしても、自分の190Yが210Yに伸びるワケではないし相手がシングルさんでもない限り、パーオンを続けることなど難しいのが実際ですから、こちらは自分のハンデ通りにプレーすれば良い。


ここを、最近忘れていたように思います。


オフィシャルハンデが「18」ですから、ボギーオンでラウンドするのが、私に取ってのゴルフでしょうし、亡き中部銀治郎氏の語るとおり、ハンデ18のプレーヤーが、背伸びせずにボギーオンを続けていると、アプローチがピン側に寄ってパーで上がれることもあるし、ギャンブルしないので、林や池、バンカーに打ち込むことも減るから、結果として86とか87で上がれる。
このことを、久しぶりに実践できた気がします。


それが面白いかどうか?
できもしないパーオンを毎回狙ったあげくに、スコアと肩を落として家路につくのか?それともボギーオンを繰り返すことによって、アプローチの精度が気づかないうちに上がっていくのか?
どちらが、自分にとって幸いか?ということなのかもしれませんね。


「上がってなんぼ」が、正しくゴルフであることに間違いはないでしょう。


自分にできることと、できないこと。
周りが高額クラブを買ったり、会員権を手に入れたり、高級車を購入したり。
これも、ゴルフと同じですね。
自分にできないことを無理してやると、必ずしっぺ返しがくる。
別に「一生できない」のでは、ないでしょう。
今できないからと言って、別段悲観する必要はない。
無理をすると、将来もできなくなる可能性は高くなるでしょうね。


年内に、最終のコンペが残っています。
自分のスタイルで、自分のハンデなりのゴルフができればいいのですが。






会社概要

会社名
(有)アムネット
カナ
アムネット
免許番号
大阪府知事免許(5)0048126
代表者
西岡 祥富
所在地
5300041
大阪府大阪市北区天神橋3丁目8−18天三角ビル2階
TEL
代表:06-6355-7077
FAX
代表:06-6355-7088
営業時間
10:00〜19:00
定休日
毎週火曜日
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