2017/11/20 19:15:10

不動産売却時に認識したい4つのこと



寒くなり空気が乾燥して、


のどが痛くなってきました(+_+)


ついにこの季節がやってきたという感じで憂鬱ですが。


不動産売買とお金のコンサルティング/リヴエスコート合同会社の杉山です。



不動産の売却のお話やご相談を受けていますが、


不動産会社に相談の前に、


この4つだけはご自身で「認識」してして頂きたい!


点を書きます。




もちろん、



詳細な調査は不動産業者や専門資格士が行います。



売却の際に大事なポイントとして、



一般の方でも認識しておきたい事です。





1.建物が今の法律に準じたものかどうか



難しく聞こえるかもしれませんが、


違法建築物や既存不適格建築物ではないか、ということです。



過去、住まいを新築した後、1部屋増築したり部屋を広くした


⇒建ぺい率や容積率の上限を超えている場合があります



庭に、基礎が固定された物置を建てた


⇒登記(付属建物)が必要な建築物の場合があります



上記ふたつのケース、


この半年で実際にありました。


それぞれ是正しないと売却できない場合があります。


購入希望者が住宅ローンを利用する場合などはそうです。


増築などは時間が経っていると所有者の方も忘れている場合が・・・


また、「既存不適格」とは、


現行の法に照らして適合しない建築物をいいます。


法律の改正によるもの等です。





2.土地の境界が明確かどうか



これは一般の方にもわかりやすいと思います。



物件を購入した人が、住宅を建てる場合の土地売買は特にそうです。


お隣さんとの境に、「境界票」という印、コンクリートや金属プレートなど


様々ですが、客観的に明確になっているかどうかは見ておくと良いです。


不明な箇所がある場合は、どこが不明確である、と認識しておいて下さい。


売却時、売買の条件に境界の明示がある場合は境界確定(土地家屋調査士)が必要になります。





3.接している「道路」の扱い



公道(市道・町道・県道・国道など)か私道か。


私道の場合は、だれが所有者か、また自分は持ち分を持っているか。



道路も詳細は市役所などで調べますが、


一般の方でも、家の前の道路が「公道」か「私道」の区別はついていることが多いです。



私道の場合、土地所有者や道路所有者が変わっていっても道路を通行できる環境を維持していかなければ住宅地として機能しません。


また、水道管やガス管などが埋設されていれば、その部分でも利用させてもらっている関係となります。


私道の所有者がだれで、今後も引き続き利用することの確約を得ておくことが望ましいのです。





4.担保の設定があるかどうか



これもわかる方が多いと思いますが、


住宅ローンなど抵当権の設定の有無です。



身に覚えのあるものがほとんどだと思いますが、


まれにそうではないものもあるようです。


事業性の融資の担保の場合もあります。


この担保設定が解除できなければ、売却できません。


受けている融資は、完済しないといけません。


売れたお金で完済できる見通しの場合は良いですね。


売れたお金で足りないとなると、足りない分を別途用意して完済とします。


過去、多目的ローンで足りない分の穴埋めをしたお客様もいました。


また、親族から一時的に借りた方もいました。


当然、ローン残額より高く売れるのが理想ですが。





以上です。


専門的になりすぎるとわかりにくくなるので、


下線が引いてある部分だけでもご自身で可能な限り調べておくと、


実際に不動産業者に売却を依頼する際、良いと思います。


問題箇所がある場合に、それが早期に明確になっていたり、


お客様(所有者)ご自身でも課題としてとらえていれば、


不動産業者も対応しやすく、


解決策を模索するモチベーションも上がります。



専門的なことは、


専門資格士と連携して、こちらでやります。


ぜひ意識だけでもしておいて頂ければ、


より的確に、有利に、売る方法を考えられる可能性も、


あると思います。






2017/11/11 16:09:28

背景を知るとよくわかる「すまい給付金」

 



 最近、お客様と住宅購入について面談していて思うことが、



 「すまい給付金」を知らない人が多い、ということです。





 「住宅ローン減税」については多くの人が知っていますね。



 年末調整などで所得税(場合により翌年の住民税まで)が戻ってくるアレです。



 知人や同僚が家を買ったときに、税金が戻ってきていることを皆さん聞いているのでしょう。



 それに対して、



 「すまい給付金」については、私からの説明で初めて知った!



 という方も多いのです。



 国税庁や国土交通省の管轄ですが、もう少しPRにチカラを入れて頂きたいと、個人的に思います。



 この「すまい給付金」(以下給付金)は、



 平成26年4月に消費税が5%⇒8%に上がるに伴い、



 住宅購入者の負担軽減を目的として設けられた制度です。



 住宅ローン減税とは内容が違いますが、



 上記の目的を理解しておくと、



 給付金の以下概要がすんなりアタマに入ると思います。



【対象となる住宅】


 新築住宅及び中古住宅(50u以上)


 ※中古住宅は消費税が課税されるもので、個人間売買は非課税の為対象外


 ※土地の取得のみは対象外


 あくまで購入時に消費税が課税される住宅です。中古住宅でも不動産業者などが買い取りリフォームして再販売するものなどは消費税が課税されるので対象です。



【住宅購入資金について】


 住宅ローン利用及び現金取得、いずれも対象


 ※現金取得者の場合は、住宅の瑕疵保険への加入など一定の要件がある


 住宅ローン減税は住宅ローンを組まなければ対象になりませんが、給付金は住宅ローンを組まなくても受けられます。新築住宅の場合はほぼ全てと考えて良いと思います。



【給付額は購入者の収入と持分割合で計算】



<収入額の目安と都道府県民税の所得割額の換算表>出所:すまい給付金HP


 収入だけでなく、扶養家族等に応じた「所得割額」で判断します。同じ所得でも、扶養家族が多ければ住民税の課税が少なく、対象になりやすい、ということです。


 また、消費税8%時よりも10%時のほうが給付が手厚いのがわかります。消費税負担が大きいからですね。



【申請手続き】


 入居後、すぐに申請可能(引渡から1年3か月以内)


 ※確定申告とは別に行う




 以上が主な内容です。



 対する住宅ローン減税は、



・消費税非課税の中古住宅購入の住宅ローンも対象(住宅の要件アリ)


・消費税非課税の先行土地購入資金の住宅ローンも対象


・申請は所得税の確定申告を行う



 が主な内容です。




 私が、上記の制度と付け加えてお客様に説明しているのが、以下の「イメージ」です。



 ・比較的高収入の方は所得税や住民税を多く払っている傾向なので、住宅ローンを組めばその1%(控除対象借入限度額5,000万円)がローン減税で戻るとなれば、かなりの恩恵。


 ・一方、低所得の方の場合は、所得税や住民税の税額がそもそも少ないので、多額の住宅ローンを組んでも減税で戻る額は少ない(控除額に限界がある)のが現実。


 ・購入時の消費税、低所得の方のほうが、増税の「税痛感」を受けやすいはず。


 ・住宅ローン減税の恩恵を受けにくい所得水準の購入者には、「すまい給付金」としてダイレクトに現金を給付することで、住宅購入時の負担感を減らし、住宅需要を維持するのが、制度の狙い。




 いかがでしょうか、


 制度背景を理解すれば、自分が活用できる制度かどうかのイメージを持つこともできると思います。詳しくは、住まい給付金HPで給付金シミュレーションも可能です。


 すまい給付金の制度を知らない方(もったいない!)や、申請を忘れている方、申請手続きが複雑でわからない等々、申請手続きのお手伝いも可能です。お気軽にお問い合わせ下さい。



リヴエスコート合同会社


担当;杉山広正 ファイナンシャルプランナー


TEL 0550-77-5836


mail:sugiyama_r.s.fp@outlook.jp






会社概要

会社名
リヴエスコート(同)
カナ
リヴエスコートゴウドウガイシャ
免許番号
静岡県知事免許(1)13973
代表者
杉山 広正
所在地
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