なぜ中古は『築20年前後+リフォーム』がお得なのか?
不動産売買とマネープラン二ングのリヴエスコート、
杉山です。
いよいよ、所得税の確定申告の時期ですね!
昨年家を買って引っ越した人は『住宅ローン減税』の申告を確実にして、
10年間の減税を手に入れましょう(^^)/
私も先日、税理士と申告内容の打ち合わせをしまして(ローン減税は終了済)、
昨年に比べて、所得税及び住民税の納付額が少なくなりそうで、
ほっとしています(^^;
さて今日のテーマです 。
中古物件ご購入の相談を多数受けるなかで私が感じた、
物件選びの考え方を綴ります。
ズバリ、
木造住宅は『築20年前後』(RCマンション等は築25年前後)です。
築20年というと、物件によりメンテナンス状況はまちまちですが、
傾向としては、
外装メンテナンス(塗り替えなど)は一度実施、
水廻り設備機器(キッチン・バス・トイレ・洗面台等)は全く交換していない
か、一部の交換のみ
というケースが多いと思います。
そのような物件の購入を検討する方は、
水廻り設備の交換を含めたリフォームを考えるわけです。
『物件+アルファ』の買い物となりますね。
リフォーム費用、以前は現金で用意が一般的でしたが、
最近は住宅ローンの融資対象となっている場合が多いですね。
もちろん、購入者と物件の審査はありますが、
この仕組みはかなり浸透しています。
リフォーム費用を住宅ローンに含めることができれば、
リフォーム費用を長期に引き伸ばして支払えるということ。
そしてその住宅ローンは多くの場合、
『住宅ローン減税』の対象です。
木造の20年はローン減税対象築年数の上限です(RCマンション等は25年)。
10年間、住宅ローンの残高の1%が所得税や住民税から控除されます。
※上記表は3,000万円借入35年返済の住宅ローン控除額イメージ
住宅ローンの金利は1%以下の場合も多く、
ローンを組んだ当初10年間は減税を考慮すると実質でプラス効果の場合もあるでしょう。
築20年を超えても、
住宅検査を経て既存住宅瑕疵保険等に加入できる物件は、
住宅ローン減税の対象です。
『20年前後が良い』と考えるのはそのためです。
古い物件でも、状態が良好なことが証明できれば良いわけです。
20年前後で、特に手を入れていない物件、
売る側の心理としては、
「水廻りも交換していないし、目立ったリフォームもしていないから、
価格設定は高くできないな・・・」
と弱気の値段で売り出されている場合もあります。
また、20年経過は建物評価がゼロに近づき、
ほぼ土地値のことも。
検討できるエリアでそのような物件があれば、
積極的に上記のような「物件+リフォーム ⇒ 住宅ローンで」考えると良いでしょう。
リフォーム工事を実施したら、
工事契約書や領収書は大切に保管してください。
もし家を手放すとき、
家の「付加価値部分」の証拠となります。
今後中古物件の流通・売買が今よりさらに一般的になるはずですが、
どんなリフォーム・メンテナンスをいつ実施したかは、
大切な情報であり、売る側の強みです。
購入時のリフォーム工事を住宅ローンで実施することは、
単純に、家を快適にするだけでなく、
減税の恩恵を受けながら、
家の資産価値を上げることにもつながります。
この考え方、ぜひ参考にしてください。
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