2018/02/18 19:09:33

なぜ中古は『築20年前後+リフォーム』がお得なのか?


不動産売買とマネープラン二ングのリヴエスコート、


杉山です。



いよいよ、所得税の確定申告の時期ですね!


昨年家を買って引っ越した人は『住宅ローン減税』の申告を確実にして、


10年間の減税を手に入れましょう(^^)/



私も先日、税理士と申告内容の打ち合わせをしまして(ローン減税は終了済)、


昨年に比べて、所得税及び住民税の納付額が少なくなりそうで、


ほっとしています(^^;



さて今日のテーマです 。


中古物件ご購入の相談を多数受けるなかで私が感じた、


物件選びの考え方を綴ります。



ズバリ、


木造住宅は『築20年前後』(RCマンション等は築25年前後)です。



築20年というと、物件によりメンテナンス状況はまちまちですが、


傾向としては、


外装メンテナンス(塗り替えなど)は一度実施、


水廻り設備機器(キッチン・バス・トイレ・洗面台等)は全く交換していない


か、一部の交換のみ


というケースが多いと思います。



そのような物件の購入を検討する方は、


水廻り設備の交換を含めたリフォームを考えるわけです。


『物件+アルファ』の買い物となりますね。



リフォーム費用、以前は現金で用意が一般的でしたが、


最近は住宅ローンの融資対象となっている場合が多いですね。


もちろん、購入者と物件の審査はありますが、


この仕組みはかなり浸透しています。



リフォーム費用を住宅ローンに含めることができれば、


リフォーム費用を長期に引き伸ばして支払えるということ。


そしてその住宅ローンは多くの場合、


『住宅ローン減税』の対象です。


木造の20年はローン減税対象築年数の上限です(RCマンション等は25年)。


10年間、住宅ローンの残高の1%が所得税や住民税から控除されます。



※上記表は3,000万円借入35年返済の住宅ローン控除額イメージ



住宅ローンの金利は1%以下の場合も多く、


ローンを組んだ当初10年間は減税を考慮すると実質でプラス効果の場合もあるでしょう。


築20年を超えても、


住宅検査を経て既存住宅瑕疵保険等に加入できる物件は、


住宅ローン減税の対象です。


『20年前後が良い』と考えるのはそのためです。


古い物件でも、状態が良好なことが証明できれば良いわけです。



20年前後で、特に手を入れていない物件、


売る側の心理としては、


「水廻りも交換していないし、目立ったリフォームもしていないから、


価格設定は高くできないな・・・」


と弱気の値段で売り出されている場合もあります。


また、20年経過は建物評価がゼロに近づき、


ほぼ土地値のことも。


検討できるエリアでそのような物件があれば、


積極的に上記のような「物件+リフォーム ⇒ 住宅ローンで」考えると良いでしょう。



リフォーム工事を実施したら、


工事契約書や領収書は大切に保管してください。


もし家を手放すとき、


家の「付加価値部分」の証拠となります。


今後中古物件の流通・売買が今よりさらに一般的になるはずですが、


どんなリフォーム・メンテナンスをいつ実施したかは、


大切な情報であり、売る側の強みです。




購入時のリフォーム工事を住宅ローンで実施することは、


単純に、家を快適にするだけでなく、


減税の恩恵を受けながら、


家の資産価値を上げることにもつながります。


この考え方、ぜひ参考にしてください。




リヴエスコートでは、


物件の購入・売却の『相談のみ』も受け付けています。


賢く売るには、賢く買うにはどうしてらいいか・・・


初回面談無料です。


お気軽にお問い合わせ下さい。







会社概要

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カナ
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