2018/07/28 17:10:43

注文住宅、知っておきたい「想定外な経費」


台風12号、近づいています。


今まで経験のない、想定外な東から西へのルートで動いているようですね。


夜には最接近とのことなので、


住まいのまわりに飛ばされそうなものが有るかどうか、


今一度チェックして、備えましょう。




こんにちは、


不動産事務所リヴエスコートの杉山です。



あまりあってはならないのが、


住まいづくりの「想定外」。


家を建てる会社の担当者も注意して新築計画をたてるわけですが、


見落としてしまったり、想定が難しかったりと、


お施主様としては予算に計上していなかった「経費」が出ていくことが…。





リヴエスコートでは、


家を「建てる」お客様のコンサルティングもしていますが、


見落としがちな経費やリスクにも気を配っています。



今日は、


私が過去、注文住宅の営業職を経験し、実際にあった、


見てきたケースを紹介します。



家を建てる際の「諸経費」、


代表的なのは、


登記費用、火災保険料、土地購入仲介手数料、住宅ローン費用、


地盤調査及び地盤改良費用などでしょうか。


これは想定内。



私の経験では、


「建替え」のほうが想定外の経費が起こりやすいですが、


土地購入+新築でもあります。




・電線引込に先方柱(中継点の私設電柱)が必要になった


 広い敷地で、新しい家が今までの家と土地に対する配置が変わるケースで、


 電柱から新居が遠くて直接引込が難しく、中継点が必要となった。


 新築計画段階では見落とされていて、当初予算には計上されていなかった。


 ⇒20万円前後の追加費用




・浄化槽設置の地域で、地盤が固すぎて重機による地盤掘削が必要となった


 地盤が強い地域で安心!ではあったが、上記の理由で重機での作業。


 個別浄化槽の設置も硬すぎる土地の場合は経費がかかります。


 ⇒規模や工事日数による 追加費用




・土地に未登記物置があり、登記するか撤去するかの選択となった


 建物新築費用を住宅ローンで借りるとしても、土地も担保になります。


 その土地上に物置があり登記義務があれば、それも共同担保になります。


 法に適合した不動産でなければ担保として成立しないので、


 整理が必要な場合があります。


 担保提供したくない土地にまたがって物置が建ってたケースがあり、


 その物置、解体撤去しました。


 ⇒解体や物置新調、登記等ケースバイケース 追加費用




・建替えの「工事期間」が天候により長期化 仮住まい費用が膨らんだ


 これはやむを得ないと思いますが、


 台風時期や降雪時期などでの工事はありえます。


 仮住まいで家賃がかかる場合はある程度余裕が必要。


 年度末などで、お子様の入学など控えている場合も注意したい。


 天候ではなく、建築会社側の要因で長期化した場合の上記費用は、


 建築会社の負担が一般的と考えます。


 請負契約時は確認しておきましょう。


 ⇒長期化の日数による 追加費用




・土地を購入して基礎工事の際、残存物(ガラ)が出てきて撤去処分費用


 土地購入の売買契約の際、


 地中に、家を建てるのに支障がある残存物があった場合は、


 誰が対処するのか。


 売主が引渡し後3カ月程度の責任を負う(瑕疵担保責任)のが一般的ですが、


 (分譲地など、売主が不動産業者の場合は2年の保証有)


 売主が責任を負わない売買契約の場合は、買主の負担となります。


 ガラ、意外にあります。


 私の過去の経験で、15万円〜20万円程度かかっています。


 ⇒撤去処分費用は残存物の量による 追加費用




・建築途中に、建築会社が倒産(解散)した


 こんなことはあってはならないんですが、


 可能性としてはゼロではないです。


 建築会社が「完成保証」という保険に入っていれば、


 引受保険会社を通じて建物は完成します。


 完成保証制度は義務ではないので、建築会社に確認しましょう。


 ⇒工事の進行具合などにより損害は未知数




・「長期優良住宅」標準だと思っていたが、オプションだった


 チラシやパンフレットに「長期優良」の文字が記載され、


 ローン金利の優遇や固定資産税や登録免許税が安くなる旨の説明があり、


 家自体の質も良いと考えて契約したが、


 長期優良の仕様はオプションだった。


 勘違いか、営業マンの説明が足りなかったかということです。


 メンテナンス性能や断熱性能など、住宅内部のことなので、


 工事が進行してしまっている場合は間に合わないこともあります。


 ⇒ 金利や税優遇の金額 − 長期優良仕様工事分  が将来の損失  


 



お施主様(お客様)が上記のようなことを「想定」するのはムリです。


見方を変えると、


お客様がわからない、気が付かないことも調べて、


必要に応じて事前に説明してくれる営業マンが、


信頼できる人であり、プロです。あたりまえですが。


お金がかかることだったりすると、営業マンは説明しずらいものですが、


そこで誠意があるかどうかわかります。




信頼できるパートナーを上手に選んで、


失敗のない「家づくり」にしたいですね。




ご相談はコチラ⇓


不動産事務所リヴエスコート


「住宅購入・建築 コンサルティング係」


tel:0550-77-5836


mail:sugiyama_r.s.fp@outlook.jp


担当:杉山






2018/07/20 18:56:45

「不動産売却」は家族を巻き込んだほうが良いワケ



こんにちは!


不動産事務所リヴエスコートの杉山です。



皆様、毎日暑い日が続きお疲れのことと思います。


夜も連日寝苦しいですね。


知らず知らずのうちに体力を消耗して、


意識なく体調が悪化するのが一番怖い事です。


家族や職場、親しい人同士で体調を確かめながら、


酷暑を乗り切りましょう!





最近、土地の売却相談を受けてよく感じることがあります。



ある相談事例です。


70歳代前後のご夫婦がが所有する土地、


子供が何人かいて、その子供や孫のために、


住宅用地を以前買っておいたようです。



時間は経過し、子供たちも独立。


結婚すれば生活エリアが変わったり、いろいろです。


親が買っておいた土地、


その想いを子供たちがそのまま受け入れて家を建てるケースばかりではないようで、


「買っておいたけど、将来たぶん使わないから売ってしまおうか」


との話です。


固定資産税や、草刈りななどの環境維持管理も負担になっている様子。



このまま売らずに「相続」を迎えると、


もちろん相続財産となり相続税の不安もある。


売って現金化の後、「教育資金贈与の特例」により、


非課税で贈与できる事を既にごご存知で、


これからちょうど孫の大学進学のタイミング。


ご夫婦の「売りたい」気持ちは高まっているようです。



しかし私は、


すぐ売却活動を開始します!


とはしませんでした。


理由は、


家族の同意を完全には得られていないことです。



土地所有者は夫婦なので、


どう処分しようと本人夫婦の勝手です、法律上は。


しかし財産を受け継ぐであろう子供達、


親とは別の考えを持っている場合があります。


例えば、



・子供(夫婦から見ると孫)が家を建てる時の土地として使いたい


・住まいに隣接している土地であれば、来客時駐車場として持っておきたい


・住まいに隣接している土地を売ってしまうと、他人の建物が建ってしまい日当たりなど環境が変わってしまう


・「お金に困って売る」とまわりから見られたくない



将来、具体的に活用する予定が乏しい土地は、


売却を積極的に検討したいところですが、


子供のころから慣れ親しんだ土地だったりすると、


なんとなく売却には消極的になってしまうかもしれないですね。



このような子供達(相続時は相続人)に一定の同意を得て売却しないと、


どうなるか。



「勝手に売ってしまい、特定の人にだけ生前贈与をした!」


「あの土地は使おうと思っていたのに!」


と、あとでモメます。怖いです。


相続時の遺産分割協議も難航する場合があります。



売却は、家族を巻き込んだ(同意を得る)ほうかいいと感じます。



この相談者は、真剣に考えるいいタイミングなんです。


もし売るなら、将来よりも今のほうが高値で売却できる可能性が高いです。


ほとんどの場所で、過去10年の相場推移を見れば歴然です。


地価が上昇している場所は県内でひと握りです。



ですが、


所有しているご夫婦や、そのお子様の想い、考えも当然あるわけで、


売るかどうかは、家族で判断したほうがいい。


持ち続けた場合、さらにそれを相続した場合なども考えたうえでです。



親も子もしっかり当事者意識を持って、話し合える時間、


そう長くない場合が多いです。


親の加齢で体調が悪化して・・・となるとなかなか難しくなってしまいます。



このご相談については、


私がお子様にもお会いして、一緒に検討するかもしれないんですが、


私は売却ありきではない、ということです。


お金以外の要素も、判断の基準としてあるかもしれないので。



こういった財産のコト、


家族の今後のことを考えるきっかけになるのが理想ですね。


リヴエスコートでは必要に応じて各分野の専門家


(司法書士・行政書士・税理士等)とも連携し対応しています。


ご相談中のお客様、


今後もサポートしていきます。






会社概要

会社名
リヴエスコート(同)
カナ
リヴエスコートゴウドウガイシャ
免許番号
静岡県知事免許(1)13973
代表者
杉山 広正
所在地
4120029
静岡県御殿場市神山平2丁目8−7
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