2019/09/15 22:03:53

借りて住んでいる家「買いませんか?」と言われたら


皆様こんにちは!


不動産事務所リヴエスコートの杉山です。


夜はだいぶ涼しくなって快眠です(^^)/暑さから解放されホッとしますね。




さて、最近たて続けに、


賃貸契約中の家を貸主・借主でそのまま売買したいと、


調査や意見を求められたりして対応しています。




家を借りている人が住み心地を気に入って、「買いたいな…」


家を貸している人が現金が必要になったり、賃貸運用の手間がおっくうになったりで、「買ってくれないかな…」


まぁ、いろいろ理由があるわけです。







この場合で、家を借りている人が買うとき気を付けたいことは⇓


・固定資産税の負担(借主は金額も知らない場合が多い)


・家や土地に通常、保証はつかない(新築に近い場合は別)


・家のメンテナンス費用はもちろん自己負担


・不動産の管理責任が伴う


・将来売却ができる物件かどうか(⇦コレ重要、家は古くなるので主に土地。売らないかもしれなくてもチェック。売却が難しい内容がある物件は自分が買う際に最大限金額交渉)


一方、こんなメリットも想像できます⇓


・環境や住み心地は熟知している


・家賃を払い続けてきて、貸主から「買ってほしい」の場合は通常より安く買える場合がある




また、貸主側にもこんなメリットがある場合が多いです⇓


・買おうとしている人が既に住んでいるので、一般第三者に売るよりも物件や環境面の説明がラク(通常の説明義務は有り)


・購入者募集が不要


・家のメンテナンスから解放される


・借主から購入の要望で、どうしても欲しい場合は通常よりも高めの価格設定も当事者同士合意の上あり得る




売買取引全体としてチェックしておきたいことは、


・買主が住宅ローンを組む場合は「売買契約書」「重要事項説明書」が必要な場合が多い(ローン審査に必要)


・通常より極端に安く売買する場合は、贈与税が課税される恐れがある




買う方、売る方、いろいろ考える部分はありますが、


賃貸契約中の当事者同士の売買の場合、メリットのほうが多いように感じます。


ただし、不動産の調査やトラブルを防止できる売買契約内容案など、


弊社のような不動産コンサルティング事務所に手続きをお任せいただきたいですね。


費用については、


通常の売買仲介手数料とは料金体系が異なり、安価にできる場合が多いです。


不動産業者を入れずに当事者同士で売買して、後でトラブってるケースは多数聞きます。契約内容条項が少なく中途半端で、想定外の出来事に対応できないんです。




今後空き家が増えてくると、理想のマイホーム選びは、


「まず借りて住んでみる」という選択が普通になるかもしれません。


その後買う場合は、改めて調査と交渉が必要です。


そんなご相談も増えてきそうな気がしますね。






2019/09/07 15:29:17

仲介手数料の「消費税」ココに注意

 



皆様こんにちは!


不動産事務所リヴエスコートの杉山です。




少しづつ涼しくなってきましたが、


昼間はまだまだ暑い!ですね。


カラダのケアを忘れずに頑張りましょう(^^)/




お会いする多くの方に、


「相続勉強会やってますね!」と声をかけていただいてます。


全3回の開催の告知を見てもらっているようで、嬉しいですね。


毎年継続の開催はもちろん、その時々の話題も織り交ぜながら役に立つ勉強会に育てていきたいと思います。




さて、10月1日の消費増税、


皆様の日々の生活の中で、準備は万全でしょうか?


軽減税率やキャッシュレス決済のポイント還元など、ホントに複雑ですね。


現金を使わずに、合理的かつスマートな消費社会はメリットもあります。


慣れるのに多少時間がかかるのかと思いますが、賢く対応していきましょう。




不動産売買における「仲介手数料」も、消費税が課税されていますが、


9/末〜10月への税率切り替えの際の消費税率適用の考え方を


確認しておきたいと思います。




(国土交通省資料:不動産仲介契約に係る消費税率の経過措置)




仲介手数料について、


9月末までに契約及び残金決済が完了すれば、


消費税率は8%です。


契約と残金決済がいずれも10/1以降であれば、


消費税率は10%です。




9月末までに売買契約、


10/1以降に残金決済(引渡)が完了する場合はどうなるか。


上記の国交省資料を見て頂くと、


9月末までの売買契約時の仲介手数料は8%、


残金決済時(引渡時)の仲介手数料は10%となります。


※ただし、仲介料を売買契約時と物件の引き渡し時に分けて授受する場合において、売買契約成立時に仲介料の全額を売上計上する経理を継続していて、10/1以後の引き渡し時に授受する仲介料について旧税率を適用して請求しているときは、その仲介料部分についても旧税率が適用される(仲介業者の経理処理がどうなっているかによる)




売買仲介の仲介手数料の受領時期については任意ですが、


一般には、売買契約時50%,売買決済時50%が望ましいとされています。


弊社の場合、お客様の資金計画(売主様、買主様)によって対応しています。


この9/末〜10/1をまたがる売買仲介の場合は、


仲介手数料の授受時期によって消費税率が変わることを覚えておきましょう。


極論を言えば、


9/末までの売買契約時に仲介手数料を全額払えば、8%ということ。


お客様と仲介業者の間で契約時手数料授受を取り決めらえれば大丈夫です。


10/1を過ぎた日に残金決済、仲介手数料を従前の8%計算で授受した場合は、


仲介手数料の値引きがあったと解されます(または上記の但し書きの適用)。


これも双方で合意があれば可能です。


9月に契約して10月残金決済引渡しするからと、


契約時に仲介手数料を消費税率10%で請求はダメ。←コレ注意




個人的には、


残金決済が無事完了した際の成功報酬としての仲介手数料と認識してまして、


少なくとも仲介手数料の50%はその時の受領が望ましいかと。


弊社は売買契約時に仲介手数料全額の売上計上(会計処理)をしているので、


10/1以降の引き渡しでも、消費税は8%です。



ちなみに、物件価格2,000万円の売買仲介の手数料、



 ⇒消費税率8%:712,800円


  消費税率10%:726,000円



その差は13,200円です。


あまり大きくない金額かもしれませんが、


9月末をまたがる売買で仲介手数料がかかる場合は、


消費税率についても仲介業者に確認しておいたほうが良さそうです。


また、新築住宅や中古住宅で物件自体の価額に消費税がかかる場合(売主が宅地建物取引業者等)は、価格表示は消費税込みが一般的です。




初めてマイホームを買う人は物件選びと同時に、


資金の計画も慎重に行う必要があります。


わからないことも多いですし、それが普通です。


これからマイホームを考えたい!という方はお気軽に、


弊社の「住宅購入コンサルティング」をご利用ください。


※過去blogにお客様の声を掲載しています、探してみてください(^^;





【不動産事務所リヴエスコート】


◎住宅購入コンサルティング係


新築・中古・土地・一戸建て・マンション等の選び方


安心できる資金計画の考え方と住宅ローン


お問い合わせ:0550-77-5836


mail:sugiyama_r.s.fp@outlook.jp 担当:杉山








会社概要

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リヴエスコート(同)
カナ
リヴエスコートゴウドウガイシャ
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