民法改正賃貸・更新契約
4月1日より民法が改正されますね。不動産業界では繁忙期と合わせ契約書類の新民法対応やらで何かと忙しくなってきております(汗)
ところで賃貸契約においては更新契約も新民法の適用になります。
一見、原契約でしょ?と思われがちですが更新の賃貸開始時期が4 月1 日以降のものは新民法が適用されますのでご注意くださいね。
新民法の適用時期ですが、売買・賃貸ともに「契約日(契約締結・成立のタイミング)ベース」となり具体例は、以下のとおりです。
・【新規の賃貸借契約】@3 月中の契約で、4 月1 日以降の賃貸開始
・入居=旧民法適用
・【新規の賃貸借契約】A3 月中の契約で、3 月中はフリーレント(入居開始)、4 月1 日以降の賃料発生=旧民法適用
・【新規の賃貸借契約】B4 月に入ってからの契約=新民法適用
・【従前の賃貸借の更新契約】@:更新後の賃貸借の契約期間が4 月1 日以降で、3 月中に更新契約を行う=新民法適用(契約の目的が4 月1 日〜となっており、当事者はその契約に新法が適用されていることを予測していると考えられるから)以上となります。
新規契約と更新では、契約開始が同じ4 月1 日〜なのに、新規は3 月中契約締結は旧民法、更新は3 月中契約締結は新民法となるところに差がありますのでご注意です。
法務省「民法の一部を改正する法律」でアナウンスしています。
民法改正が分かり易い紙芝居も用意しているのでご覧くださいね〜
(公社)全日本不動産協会では会員向けにラビーネットより民法改正に向けた賃貸借契約書の解説がDL出来ますよ!ぜひご覧ください。
次回は売買契約での民法改正について、ポイントを解説いたしますね
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不動産売買契約書の読み合わせ
不動産取引においては重要事項説明書同様に売買契約書類の読み合わせを行います。
先日の取引で某仲介会社の新人営業さんが契約書を読み合わせしました。読めない漢字で困っていたので、思わず読み方を教えてしまったり(笑)
価格などの表題部は誰でも簡単に読み合わせ出来ますが契約条項はちゃんとした読み合わせが出来るかどうかで知識や経験値が分かりますね。
まず条項の読み方はタイトルから読みます。「手付金」第2条・・・とね。
そして第7条の「先取特権」は(さきどりとっけん)と読み「名目形式の如何を・・・」「如何」は(いかん)と読み、第8条の様に2項がある場合には「2項」と読みます。「2」ではありません
第9条にある「責」は「責め」(せめ)と読みます・改正民法でも「せき」と読み間違えないように「責め」と送り仮名を付けております。瑕疵担保責任も改正で契約不適合責任に変わります。
不動産の契約書は不動産特有の読みにくい漢字が多く新人さんは苦労されると思います。
損害の額の多寡(たか)に関わらず
法令所定の印紙を貼付(ちょうふ)します
と言ったところでしょうかね。
また第3条「売買代金の支払いの時期、方法等」では現金や預金小切手のでの支払いをする事は多くありませんので、特約条項に以下の文言を入れる事が一般的です。
本契約の残代金は、契約条項第3条(売買代金の支払いの時期、方法等)の
定めにかかわらず、買主負担にて売主指定の銀行口座に振込送金とする。
また、当該残代金にて売主が契約書第条(抵当権等の抹消)を行う事を
買主は承諾するものとする。※また以降は抵当権ある場合です
そして、重要事項説明書と契約書では言葉の表記にも違いがあります。重要事項説明は宅建業者がお客様に対して発行する書面なので、「です」「ます」調の表記となり、売買契約書は売主、買主間の書面なので、「する」等の言い切りで良いんですよ。
世の中の新人営業さん。頑張れ! by 不動産業界で経験の長いお爺(^o^)/
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