『30年一括借り上げ』のリスク!
最近、『サブリース』に関するトラブルが多いようですね。それは、家賃保証を巡るトラブルでしょう。一見、良さそうに見える家賃保証ですが、実は奥深きリスクがあるようです。少々、ご参考までにお話させていただきます。
『30年一括借り上げ』の仕組み
1.マスターリース契約
入居者と大家が直接賃貸契約する場合を言います。
2.サブリース契約
大家は借り上げ業者との間で「賃貸契約」を結び業者が大家に賃料を支払います。一方で借り上げ業者は、その借り上げした部屋を一般の入居者に貸します。このように、3者が介在する場合を言います。
@空室でも家賃保証
・業者は大家さんに対して、部屋が空室だろうが満室だろうが、所定の家賃のたとえば80%を支払うといった具合で契約するわけです。
30年一括借り上げは家賃を30年保証しない
・某社などが、30年の間大家さんのアパートを借り上げすることを約束する契約です。でも、この時の賃料まで30年保証するわけではないのです。大家さんと業者の関係は、アパートの借主と貸主です。そして、借主は賃料について交渉する権利を有しているわけです。
・当初は家賃保証を1室5万円でしていたのに、数年後には家賃が4万円に、さらに数年後には家賃を3万5千円に下げられるという話になります。
A多額の修繕費やリフォーム費用がかかる事も・・・
・サブリース契約の維持を盾に修繕費やリフォーム費用などが請求される事もあります。(多額の費用)
B最後のリスクを負うのは大家!
・30年一括借り上げの契約を結ぼうが結ぶまいが結果として物件の入居率が悪い(収益性が悪い)物件について、誰がそのリスクを負うかといえば、その所有者である大家さんなのです。
以上、30年一括借り上げが抱えるリスクでした。
皆さんの中で、業者の営業マンさんとお会いする機会がありましたなら、是非ご質問していただき、相手の反応をみるのも楽しみですね。
おそらくお話の途中で、退散することになるでしょうから。
競売物件とは?
先日、『競売』という言葉を耳にしました。以前から興味はありましたが、正直私もあまり携わった事がないので、わかりません。ですので、少々勉強してみました。
1.一般物件と競売物件の違い
一般物件:宅地建物取引業表・・・契約者保護が手厚い
競売物件:民事執行法・・・全て訴訟で解決(リスクが高い)
2.競売に参加できる条件
原則、期間入札の買受人となる資格に上限はありません。 誰でも参加することができます。ただし、次の方は参加できません。
・その競売物件の債務者
・裁判所が制限した資格を有しない人
・適正な実施を妨げる行為をした人
3.競売物件を調べる上での3点セット
3点セットとは、全ての競売物件において必ず公開される書類のことです。
・現況調査報告書
・評価書
・物件明細書
裁判所が作成しており、競売物件の情報はここから得ることができます。
4.初心者が競売物件に手をだす時の注意事項
・物件情報や相場を調べきれない
・全て自己責任でリスクを負わなければならない
・手間や時間がかかり、割に合わない
以上!
かなり簡素化した説明ではありますが、少しでもご参考になれば幸いです。
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