2013/05/30 12:11:16

競売って難しい?

こんにちは。


株式会社ミライエの大平です。


関東甲信越地方は早くも梅雨入りしたそうです。


洗濯物は部屋干しを余儀なくされ、髪の毛は湿気に負けクネクネ、


休日の楽しみであるジョギングにも出れず。。。嫌な時期です。。。



さて表題の件。



「競売って難しそう」と、お客様からよくいただくお言葉です。



競売と言う手続きが「民事執行法」と言う法律に従って進められるため、


どうしても法律知識が絡んできます。


専門用語も多いため、なかなか頭に入りにくいですよね。



では、競売に参入するためには民事執行法をイチから勉強しなければ


ならないか、と言うと、そんな事はありません。


むしろ、「肝」となる数個の規則、決まりだけ押さえておけば、


なにも法律ひとつを全て勉強する必要はありません。



競売手続きについて定めた「民事執行法」は、


全部で207条もの条文がありますが、


このうち、「不動産強制競売」と「担保権実行競売」についての規定は、


60ちょっと


その中でも、競売を申し立てた後の手続き規定、つまり


競売不動産入札を検討する方が注目する部分は40条ちょっとです。


それも全部正確に知る必要はありません。



手続きについてはちょっと勉強が必要ですが、「条文」を覚える必要はありません。


手続きや仕組みの大枠をつかむには、市販されている競売指南書でも


十分理解できます。


なので、「競売」は難しそうだからと敬遠せず積極的に参入していただきたいと


思います。



もちろん、弊社では競売手続きについてのご質問、ご相談を承っております。


「競売に興味はあるけどまだ入札までは考えていない」


「将来的に入札を考えているが、すぐに動く予定はない」


と言った方でも、手続きや仕組みについてご説明をさせていただきます。


少しでも競売と言うものに興味がお有りの方、


お気軽に弊社までお問い合わせください。



※わたくし個人は六法を読みながらみっちり勉強を進めていますが、


これはあくまでわたくしの「趣味」の範囲です。


趣味で法律の勉強をしているだけですので、


わたくしのマネはなさらないことをオススメします。


条文読み込んで深く勉強しても、それほどメリットはありません(笑)


競売入札に必要かつ十分な範囲での勉強にとどめ、


空いた時間はお仕事や家族サービスに充てましょう。(笑)



株式会社ミライエ 広報、法務担当(になりたい) 大平





2013/05/29 18:13:56

家を建てるには土地利用権が必要です。

こんにちは。


株式会社ミライエの大平です。



突然ですが、家を建てる際、当然ながら、家を建てるための土地も持たなければいけません。


他人の土地に自己所有の家を建てる場合は、その他人の土地を使わせてもらう権利「土地利用権」(又は敷地利用権)が必要になります。


競売不動産の中でも戸建は多くあります。


3点セットをよく読みますと、敷地利用権が


「所有権」「賃借権」「地上権」などあります。


所有権は文字通り自己所有の土地に自己所有の家を建てている状態。


賃借権、地上権は、地代を支払う事で、他人の土地に


自己所有の家を建てさせてもらっている状態です。



本日は、ひとつ例を挙げて、プチお勉強ブログです。


※特定の競売事件につき入札を勧めたり避けるよう促す意図ではなく、


単に紹介ですので、その旨ご了承ください。



現在千葉県内で出ている戸建の競売物件です。


建物所有者は債務者と同一人物、土地所有者は建物所有者の義母です。


建物の土地利用権は「使用借権」となっています。


使用借権…あまり聞かない言葉です。


民法593条


「使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還する事を


約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。」



平たく言うと、タダで借りている状態です。


身内間の貸し借りですから、お金が発生しないのは当然かもしれません。


この、「身内間」と言うのが、ポイントです。


土地所有者としては


「身内だからいちいち契約なんてしないし、タダで使ってもらっていいよ」


くらいの感覚です。


これが、建物を落札した第三者が現れたら、


「私は身内だから使わせてあげていただけで、赤の他人に貸す気はない」


と言う態度をとるかもしれません。



民法でも、


594条2項


「借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益を


させることができない。」


同3項


「借主が前2項の規定に違反して使用又は収益をした時は、貸主は、


契約の解除をすることができる。」


597条3項


「当事者が返還の時期並びに収益の目的を定めなかった時は、貸主は、いつでも返還を請求する事ができる。」


とあります。


お金を払わずに借りている分、保護は弱く、貸主に強い規定になっています。



まとめると、


・競売手続きにより赤の他人が所有者になった瞬間、土地所有者が


使用貸借契約の解除を主張する可能性がある


・土地所有者と建物所有者がはじめから別人のため、法定地上権も成立しない



と言う事になり、落札しても取得した目的を達成できない可能性があります。


もし落札をご検討される場合、事前に土地所有者に交渉をして


覚書をもらっておくのがよいでしょう。


とは言え、赤の他人にタダで貸すお人好しもなかなかいないでしょうから、


そのまま無償で貸してくれ、は通用しないものとあきらめ、


「地代数万円払うから落札後も引き続き敷地利用させてほしい」


と言うお話がいいのではないでしょうか。



地代の支払いを考慮しても希望する利回りが取れる、


またはそれでもココに住みたい、と言う方は、


是非チャレンジしてください。



株式会社ミライエ 広報兼法務担当(自称) 大平





2013/05/28 11:48:25

2万円で家が買える!?

こんにちは。


株式会社ミライエの大平(オオダイラ)です。



現在、東京地方裁判所管轄の競売物件の中で、


平成24年(ケ)第864号 売却基準価額 20,000円 


と言う超格安物件が出ています。


弊社でも早速多くのお問合せをいただいております。


安いものに目がいってしまうのは誰しもあることですが、


これは、20,000円で購入できると言うことを示していません。


万が一破格の値段で落札出来ても、落札後に偉い目に遭います。



3点セットを確認しますと、


「留置権」と言う言葉が出てきます。


「抵当権」とか、「賃借権」とかは、よく耳にすると思います。


「留置権」。聞き慣れない言葉ですね。



民法295条を読みますと、


「他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、


その債権の弁済を受けるまで、その物を留置する事ができる。(但書省略)」



つまり、ある物について債権がありまだ支払を受けていないから、


支払いを受けるまでは引き渡さなくてよい、と言う権利が留置権です。


文字通り、「留めて置く権利」です。



3点セットに戻りますと、前所有者Aの妻Fも、


「残金の支払いがあるまでは本件建物にそのまま住んでいるつもりだった」


「仲介不動産屋からも、残金の支払いがあるまでは、


本件建物を使用していいと説明があった」


と陳述しています。



留置権の被担保債権額は4,000万円。


このうち、いくら支払い、いくら残っているかは判断できませんが、


留置権は「債権の全部の弁済を受けるまでは、留置物の全部について


その権利を行使する事ができる」(民法296条)とありますので、


仮に残金が1,000万円でも、10万円でも、


完済されるまでは留置権が存続します。



本件では、平成2年に売却してその後20年以上、


買主から支払いがなされていないようですので、今後も支払はなされない


のではないでしょうか。あまり希望的観測は出来ません。



また、留置している人(売主)は会社従業員に賃貸しているようです。


いくら留置権を根拠としてその物を占有しているからと言って、


所有者(買主)の承諾なくその物件を使用収益してはいけません。


この場合、留置権消滅請求(民法298条3項)をすることが可能ですが、


請求をすることができるのは、勝手に使用収益された所有者のみです。



結論から申し上げますと、本物件を落札した場合でも、


留置権は存続し、買受人はその負担を受けます(執行法59条4項)



もし、この物件をどうしても取得したい場合は、


落札後、別途訴訟が必要になるのではないでしょうか。


落札を検討される場合、不動産屋さんに相談する前に


弁護士に相談するのが賢明かもしれません。



これより先の話をしても仕方ありませんので、


本件競売事件に戻りますが、


言うまでもなく入札は避けるべきでしょう。



競売不動産は一般市場相場より安く購入する事が出来る市場ですが、


格安物件には必ず理由があります。


安心・安全な不動産投資を進めるためにも、


こう言った物件には要注意です。



株式会社ミライエ 大平






会社概要

会社名
(株)ミライエ
カナ
カブシキガイシャミライエ
免許番号
東京都知事免許(3)0093231
代表者
小澤 邦宏
所在地
1100015
東京都台東区東上野1丁目13−2ヒロマルビル6階
TEL
代表:03-5807-1722
FAX
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9:30〜19:00
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