入札リスク高い物件!借地権編@
こんにちは。
ミライエの帯です。
先日、お客様の競売物件調査依頼で茨城県まで行ってきました。
茨城ですが福島県よりです。→上野から車で約160km・・・
物件は事業用借地権で、現在借地権者が第三者にコンビニとして賃貸しています。
仮にこの物件を落札出来たら、落札者が新たな借地権者となり毎月コンビニ業者から家賃収入が得られます。因みに家賃は27万円、地代は10万円。
想定落札価格から予想利回りを計算すると、約40%は見込める案件です。
一見、「凄い!!!高利回り」って思いますが、この物件は非常にリスク高いのです。
まず、始めに借地権って物件は何をするにしても、地主(底地人)の許可が必要なんです。例えば
増改築、建物転貸、売却、その他
今回の場合は、売却扱いになるので地主の譲渡承諾が必須です。
それが取れないと、本物件は落札しても取得にならないのです。
こういう物件の流れとしては、簡単に説明すると
調査→入札→落札→代金納付→譲渡承諾取得
となるかと思われますが、借地権は譲渡承諾がないと始まらないのです!
ですので、調査の段階で地主にアタックして譲渡承諾の交渉もします。
本物件は、地主、借地権者(競売に掛けられた債務者)、建物賃借人(コンビニ)
全ての登場人物と接触しました。
結果、3人とも本音を話さず、借地権者は取下げで動いていて、地主は譲渡承諾はう〜んどうしよう。って出さない感じ、コンビニ業者は第三者が取得したら退去する、
そういう状態です。
仮に落札できても、地主が譲渡承諾が出ない手に入りません。
譲渡承諾出なければ、裁判所に申し立てを出して地主に代わって裁判所の方から、承諾を出してもらえます。それを「借地非訟」と言います。
しかーし、借地非訟を起こすと地主が借地権を買い戻す権利が優先・先行するのです。これを借地業界では「介入権」や「買取優先権行使」と言います。
そうです。そうなんです!この案件は落札できても、地主が承諾くれなくて、借地非訟やっても介入権で結局は地主に戻り本人は取得が出来ない可能性が高いのです。
私の経験上、地主と話したときに「借地権なんかは本当に面倒くさい。今回でだいぶ懲りたからなあ。」って呟いた地主はだいたいが買い戻してました。→借地人と関係は悪化している。
落札価格より高く買ってもらえれば、プラスになるかもしれませんが、借地非訟をやると
金額も更地価格と借地権価格の割合相場で出されてしまいます。
ってことは、基準価格よりもだいぶ高い金額で、落札してしまっていたら、大損してしまうこともあるってことです・・・
まあ、借地権自体が全部が全部そういうものではありませんが、今回の案件はリスク高い物件でしたのでお客様には入札を見送ってもらいました。
けど、こういう物件でお金に変えるのを得意としてる専門不動産会社もあります。
私は以前に、そういう会社にいましたので、借地権や底地権の扱いは分かります。
譲渡承諾が出ない、地主と揉めていて関係が悪化してる、そういう物件って実は、
「化けるんですよね」(笑)
ですが、非訟絡みの案件は最終的に代理人(弁護士)を立てて問題を解決していくので、時間と労力はかなりかかります。
ですので、そういう物件に興味をもったらまずは、専門家の話をよく聞いて判断した方が良いと思われます。
今回はたまたま、そんな物件でしたが他にもリスク高い案件は出回っていると思います。
弊社ミライエは、いつでもご相談に乗りますので宜しくお願いします\(^o^)/
株式会社ミライエ
帯
お久しぶりです。
皆様、お世話になっております。
株式会社ミライエの小林です。
久しぶりのブログになりますね(;´Д`)
毎日暑い日が続いているのでこまめに水分補給をして、
体調管理をしないとすぐやられますね…
なので僕はほぼ毎日のように激辛ラーメンを食べて夏バテ予防をしています!
さて、話が変わりますが上野本社に来てから約半年になり、今まで経験してこなかった事を経験出来るようになったので、自分のレベルも上がってきてるように感じる今日この頃で御座います。
最近の出来事ではミライエの代表小澤さんがテレビタックルに
出演したり、僕に次女が誕生したりと色んな事がありました!!
今年もまだ4か月残っていますので、まだまだ様々な出来事があると思いますので、
皆様どうかこれからもミライエを宜しくお願い致します!
株式会社ミライエ
競売・任意売却アドバイザー 小林 守
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