2012/11/30 13:25:36

入札参加

 昨日、東京地裁本庁の第20回の期間入札が終わりました。当社も、入札に参加しました。結果は6日です。




競売は、理勢です。


落札後の権利関係の帰趨がどうなるか、3点セットの内容を法論に基づいて分析する必要があります。


また、入札価額は、市場価額を参考に競売市場の特殊性を考慮して、合的な水準に求めなければなりません。


これらを閲覧開始日から入札期間終了までの3週間で決心するいが必要です。


落札できなかった方、ご相談お待ちしています。来年こそ落札を勝ち取りましょう!



安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社
 当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。


 



( 981.jp 加盟店 )





2012/11/29 10:45:24

「平成24年(ヌ)第93号」事件

今日は、現在閲覧期間中の「平成24年(ヌ)第93号」事件を研究してみましょう。


いつものように三点セットをダウンロードしてください。
<三点セットは、画面左のリンク(BITシステム)から、どうぞ。事件番号でも検索できます。>


 事件符号(ヌ)事件は、「金銭の支払を目的とする債権についての強制執行」として「不動産に対する強制執行」が申立てられ、「強制競売」(民事執行法43条1項)が行われるときの符号です。


 考えられるのは、先行する民事訴訟で金銭債権を請求されて敗訴した結果、債権者がその確定判決を「債務名義」(同22条)として、債務者所有の不動産に競売を申立てるケースです。


 この事件では、物件明細書の前に「注意書」があります。


 そこには、「この物件については、民事執行法63条2項の買受申出の保証があるので・・・「法63U@申出額」以上の額でなければ、物件を買受けることはできません。」とされています。


(条文は、項についてローマ数字、号について〇囲み数字に略式表記すことがあります。)


 では、「買受申出」(民事執行法63条2項)とは、いかなる申出でしょうか?

 これは、無剰余措置といわれています。執行裁判所は、買受可能価額が手続費用および差押債権者に優先する債権を弁済して剰余を生じる見込みがないときは、その旨を差押債権者に通知しなければなりません(法63条1項)。


 差押債権者が手続きの続行を望む場合には、手続費用と優先債権額を超える額で自ら買い受ける旨の申出をして、申出額に相当する保証を提供しなければなりません。


 なお、保証の提供がない場合には、強制執行手続きは取消されます(法63条2項)。


 この制度は、無益な換価を防止するとともに、優先債権者の換価時期の選択権を保障する趣旨で設けられています。


 「期間入札の公告」を見てみましょう。表には買受可能価額は、3,752,000円ですが、申出額は、5,000,000円となっています。


 この事件では、差押債権者は、5百万円を保証金として提供しています。注意書きにあるとおり、入札参加者は、申出額以上でなければ物件を買受けることはできません。


 この物件であれば、市場価額との見合いから、入札価額が5百万円を下回ることはないのですが、売却基準価額や買受可能価額に囚われている方は、入札書きに記入する際に、ご注意ください。


安心の落札は岡野不動産
HPに「平成24年(ヌ)第239号」(再建築不可)、「平成24年(ケ)第1193号」(狭小)事件の写真あります。リフォームすれば住める物件です。これらは落札価額が低くなることが見込まれ、買いやすいです。





2012/11/28 8:53:18

「平成24年(ケ)第1193号」事件

 今日は、東京地裁 本庁で閲覧期間中の「平成24年(ケ)第1193号」事件を紹介します。


<三点セットは、画面左のリンク(BITシステム)から、どうぞ。事件番号でも検索できます。>


 早稲田大学に近い4階建てのこの物件の特徴は、地積が27.04平米(4.5m×6m)しかないことです。私がこれまで見た3点セットの戸建のなかで一番小さいです。


 


(HPに写真あります https://www.zennichi.net/m/okano/index.asp


 昨日紹介した再建築不可物件や本件のような地積過少物件ですと安く買うことができます。自営業の方なら、リフォームして1階を事務所に、2・3・4階を住居スペースにされてはいかがでしょうか。


 競売市場全般に興味のある方は、評価書7ページの土地価格の計算式をご覧ください。


 時点修正の項目は「99.7/100」となっています。評価人(不動産鑑定士)の見解によれば、24年1月1日から評価日である24年8月までのこの地域の土地価格の推定変動率は、−0.3%とのことです。金融緩和を背景に、土地価格の下落にも終ったようです。


 来年は不動産取得のチャンスです。競売手続きを利用すれば、不動産を安く購入することができます。しかし、まれには不良物件もあります。安心の落札のためには、信頼できる競売サポート業者と契約することをお勧めしています。もちろん当社でお手伝いしています。


安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社
 当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。


 そして、クライアントとのディスカッションを通じて、入札をお手伝いしています。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
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