2012/12/25 9:53:23

「平成24年(ケ)第860号」事件  ・占有演出・


 今日は、「平成24年(ケ)第860号」事件について紹介します。所有者・債務者は、現況調査日に別会社名義で水道供給契約をする(調査の結果、執行官の意見欄参照)など、他社占有を演出しています。おそらく、立退き料を取ろうという目論見でしょう。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)から、どうぞ。検索もできます。>
( HPにも写真あります https://www.zennichi.net/m/okano/index.asp )


 しかしながら、物件明細書の「4.物件の占有状況に関する特記事項」には、「・・アイビーホーム・・ロイヤルホーム・・の占有権原は買受人に対抗できない」とあります。


 この結論は、裁判官の「審尋」(民事執行法5条)の結果ですから、覆ることはありません。したがって、「引渡命令」(同83条1項)もすぐに決定されるはずで、無駄な努力でした。


 ただし、この物件には、買受人の引受けとなる多額の管理費の滞納(現況調査報告書)がありますから、入札価額決定には、考慮が必要です。


安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社
競売では、3安(安い・安全・安心)のバランスが重要です。入札参加者が、市場価額より安く、物権法的に安全、取得して安心な落札を勝ち取っていただけるようお手伝いしています。





2012/12/22 15:24:32

「平成24年(ケ)第860号」事件 ・借地権上の1棟物・

 


 今日は、「平成24年(ケ)第860号」事件について紹介します。この物件は、1・2階に賃貸事務所と貸室9戸、3階が所有者の居宅です。いつものように3点セットをダウンロードしてください。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)から、どうぞ。検索もできます。>


 まず、物件明細書をみます。「5 その他買受の参考となる事項」では、建物は、借地上にあり、買受人は「地主の承諾又は裁判等が必要」との記載があります。


 現況調査報告書の「目的外土地の概況」をみますと、地代の滞納があります。滞納を続けると地主から土地賃貸借契約を解除されるおそれがあります。建物所有者は、差押後は建物維持(地代支払い)に興味を失っていますから、要注意です。
 
 もういちど物件明細書の「5 その他買受の参考となる事項」を見ます。ここには「地代代払いの許可あり」となっています。


 この点は、執行官による現況調査で土地所有者に照会したのは7月5日です(調査の経過参照)。他方、物件明細書の作成日は9月27日です。この間に地代代払許可(民事執行法56条1項)の決定という裁判が確定したと推定されます。
 ここでは、地代については物件明細書記載のおとり、土地賃貸借関係は維持されていると考えて進めます。


 ただし、地代が本当に支払われているか(解除されていないか)は、土地所有者に確認する必要があります。


 借地関係については、目的外土地の状況のその他欄に「借地名義書換料等は未定」との記載もあります。


 本件では、入札前に土地所有者に賃借権関係の確認を行う必要があります。落札後には土地所有者との承諾(料の)交渉、所有者の占有解除、一般の賃借人との契約更改などが必要です。
 


 この物件は、賃貸で人気の高い新高円寺駅近くにあり、賃料も期待できます。賃貸併用のご自宅にいかがでしょうか。当社からも近いので、きめ細かい対応が可能です。ご興味のある方はお知らせください。


( HPに写真あります https://www.zennichi.net/m/okano/index.asp )


<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
競売は、「理勢」です。落札後の権利関係の帰趨がどうなるか、3点セットの内容を法「理」論に基づいて分析する必要があります。また、入札価額は、市場価額を参考に競売市場の特殊性を考慮して、合「理」的な水準に求めなければなりません。これらを閲覧開始日から入札期間終了までの3週間で決心する「勢」いが必要です。






2012/12/21 14:10:19

開札結果 東京地裁 本庁

昨日は、東京地裁本庁の開札日でした。


 本庁管轄(23区内)は、入札者数2桁のホットイシュー事件が多いです。今回は、マンションの取下げが目立ちました。任意売却が間に合ったと考えられます。



 落札者の属性は、法人が85%、個人が15%と法人が圧倒的です。ここから、競売は業者の仕入れの場になっていることがわかります。後の転売では個人の方が購入するのが一般的です。


 個別では、このブログの11月28日に紹介した「平成24年(ケ)第1193号」事件(早稲田の地積過少戸建)は売却基準価額を35%上回る価額で落札されました。


 12月5日に紹介した早稲田の投資用マンション(2件)


( HPに写真あります https://www.zennichi.net/m/okano/index.asp )



「平成24年(ケ)第1350号」と「平成24年(ケ)第1351号」事件は、それぞれ売却基準価額を47.5%、25.1%上回る価額で落札されました。


 このマンションについては、同じ位置、間取り、広さの上下の部屋なのに、落札価額に180万円の差がつきました。3階の空室より、入居者のいる2階の部屋のほうが安く落札されました。両方とも落札者は法人です。いずれ転売されるものと考えられます。



 当社では落札可能な価額の提示、落札後の物件内部の確認、占有者との交渉など引渡しのお手伝いを行っています。平日に、裁判所や現地に行くことが難しい方は、サポート業者を利用すると便利です。



 入札参加を計画している方は、お早めにご相談ください。



安心の落札・不動産競売流通協会の岡野不動産


 当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。


 そして、クライアントとのディスカッションを通じて、入札をお手伝いしています。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
徒歩2分
メール送信はこちら
ログイン
 


1234

このページのトップへ