2012/12/20 9:44:12

「平成24年(ヌ)第207号」事件 ・警察出動・

 今日は、「平成24年(ヌ)第207号」事件について紹介します。いつものように3点セットをダウンロードしてください。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)から、どうぞ。検索もできます。>


 まず、物件明細書をみます。


 「5 その他買受の参考となる事項」では、建物は、借地上にあり、買受人は地主の承諾又は裁判等が必要との記載があります。
 


 次に、現況調査報告書をみます。


 執行官の意見欄には、調査日に、所有者の妻が「・・声高にお金は借りていない、競売はさせないと言い立て、かたくなに立ち入り調査を拒んだ」ので、同日午後に再度臨場した。


 帰宅した夫(所有者)「共々立入調査を拒んだ」ので、その日の調査を中止した。後日、「警察上の援助」をえて調査を実施したとの記録があります。


 この点、執行官は、「抵抗を排除するために、警察上の援助を求める」(民事執行法6条1項)ことがでます。抵抗すれば、競売手続が進まなくなるなら、だれでも抵抗します。それでは、強制執行秩序は維持できません。


 この事件では、執行官の要請を受けた警視庁田園調布警察署員が援助しています。なお、執行官と警察の組み合わせという、強力な国家権力の行使ですから、適正な執行を証するために「立会人」(同7条後段)が必要です。本件でも、調査日には、Eが立ち合っています(調査の経過欄、特記事項)。
 
 


 どうして、抵抗したか推測します。


 この事件符号に注目してください。(ヌ)事件は、「金銭の支払を目的とする債権についての強制執行」として「不動産に対する強制執行」が申立てられ、「強制競売」(民事執行法43条1項)が行われるときの記号です。


 考えられるケースとして、先行する民事訴訟で金銭債権を請求されて敗訴した結果、債権者がその確定判決を「債務名義」(同22条)として、債務者所有の不動産に競売を申立てる場合です。


 ごくまれですが、前訴で敗訴した意味を受け入れていない者がおり、本件のように執行官に抵抗したり、占有解除に応じず強制執行になります。


 他方、多くの競売事件符号は(ケ)です。(ケ)事件は、「担保権の実行」ですから、所有者は債務不履行のときから、いずれ競売になることは予期できており、無駄な抵抗はしません。


 立入調査段階から抵抗する者とは、まともに話し合うことは困難でしょう。本件であれば、買受人は「引渡命令」(同83条1項)を申立て、強制執行により占有を解除することになります。


 ここで、問題となるのは、内部写真や評価書の概況欄から、この物件がごみ屋敷で、占有解除にかかる費用がいくらになるか、読めないことです。


 加えて、土地賃貸人(の代理人)は、土地賃借権の承諾について、前向きではありません。その理由を推測します。


 三番目に評価書をみます。


 借地権の評価は更地価格の60%です。地主としては、できることであれば、土地賃貸借契約の解除をして、40%の価値しかない底地価格が更地価格に戻ることを期待しています。


 四番目に入札戦略です。


 本件であれば、まず、入札参加前に、土地賃貸人と接触し、賃借権承諾の条件を確認します。一方、占有解除については強制執行を覚悟します。その上で入札価額を決定する必要があります。おそらく売却基準価額は下回るでしょう。


 最後に当社のPRです。


 入札に参加して、落札を勝ち取り、所有権取得、引渡までのプロセスには、事実関係の法的分析に基づく費用算定と交渉術が必要です。当社にご依頼いただければ、これらをお手伝いします。


<お知らせ>


本日は東京地裁本庁の開札です。結果の分析は明日コメントする予定です。


競売サポートの岡野不動産
 競売では、3安(安い・安全・安心)のバランスが重要です。入札参加者が、市場価額より安く、物権法的に安全、取得して安心な落札を勝ち取っていただけるようお手伝いしています。





2012/12/19 10:29:08

開札結果&閲覧開始 (東京地裁 立川支部)

昨日は、東京地裁 立川支部の開札でした。


 今回も落札者の約8割が法人です。これは、競売手続を業者が仕入れにつかっていることの表れです。競売手続を利用して、安く不動産を購入しましょう。
 立川支部管轄の地域(都下)の物件は、本庁管轄に比べて、入札者数が2桁となるホットイシューも少なく、落札しやすい状況にあります。


 また、売却基準価額もお手ごろの物件が多くなっており、売却基準価額以下のバーゲンハンティングもしばしば見られます。少し早起きすれば、都心に通勤することも可能ですし、居住用として考えられてはいかがでしょうか?


 中小企業金融円滑化法の失効を控えて、いわゆる「住宅ローンの崖」が話題になっています。NHKのニュースウォッチ9でも取り上げられていましたが、円滑化法により借入れ条件の一時的変更(元本返済猶予など)を受けても、失業等の事情で、結局返済不能となる方も多く、居住用住宅の任意売却や競売が増えています。
 この点は、定期借地権上の建物の競売で、住宅ローン債権者である独立行政法人住宅金融支援機構が裁判所から地代代払許可(民事執行法56条1項)を受けて競売申立てている事件が散見されていることで裏づけられます。来年にかけて、「住宅ローンの崖」物件はさらに増加する見通しです。


 また、法人所有物件についても、同法の失効を控え、いわゆる「中小企業の崖」物件が増加しています。こちらは、区分所有やマンション一棟の物件に現れています。


 


本日は、立川支部の閲覧開始日です。


 今回の入札で落札しますと代金納付手続きは来年になります。このため、固定資産税は課税されません。


 この点は、不動産を通常取引で取得する場合には、固定資産税を所有期間で案分する慣習がありますから、競売ならではのお得情報です。また、競売で不動産を取得すると、移転登記にかかる司法書士報酬も不要となり、諸費用を抑えることができます。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)から、どうぞ。検索もできます。>


冬休み期間中に物件の実地見分を行ってください。来年は落札を勝ち取りましょう!


安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社
 競売は、「理勢」です。落札後の権利関係の帰趨がどうなるか、3点セットの内容を法「理」論に基づいて分析する必要があります。また、入札価額は、市場価額を参考に競売市場の特殊性を考慮して、合「理」的な水準に求めなければなりません。これらを閲覧開始日から入札期間終了までの3週間で決心する「勢」いが必要です。





2012/12/18 11:12:41

閲覧開始日(東京地裁 本庁)・割安物件見つかる・

 今日は東京地裁 本庁の閲覧開始日です。ここのところ競売事件数が増加してきています。


 このブログでも再三指摘していますが、中小企業金融円滑化法が来年3月に失効することを控え、金融機関は貸出条件の変更に慎重になっています。このため、法人所有物件の「担保権の実行」(民事執行法180条)としての競売件数が多くなっています。



 今回の入札で落札しますと代金納付手続きは来年になります。このため、固定資産税は課税されません。この点は、不動産を通常取引で取得する場合に、固定資産税を所有期間で案分する慣習がありますから、競売ならではのお得情報です。


 また、競売で不動産を取得すると、移転登記にかかる司法書士報酬も不要となり、諸費用を抑えることができます。


 
 物件選定の手がかりはこのブログをご覧ください。3点セットを検討して、興味ある物件が決まりましたら、当社にご相談ください。


 


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)から、どうぞ。検索もできます。>



入札価額の決定から落札後の引渡手続までトータルにサポートしています。



安心の競売サポート・不動産競売流通協会の岡野不動産
 当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。
 そして、クライアントとのディスカッションを通じて、入札から引渡までお手伝いしています。







会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
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