中小企業、住宅ローンに迫る崖 ・NW9・で放送
先週のNHKニュースウオッチ9(NW9)の特集では2夜にわたり、「中小企業に迫る崖」(13日)、「住宅ローンに迫る崖 マイホームなぜ破綻」(14日)が放送されました。
前者では、中小企業金融円滑化法が来年3月で失効するのを控え、今年7月以降の倒産件数が増加していることが報じられていました。
後者では、円滑化法の適用により、一時的に返済条件が緩和されていたローンの債務者が、金融機関から返済条件を元に戻すことを要求され、ご自宅の任意売却に至ったことが報じられました。
中小企業の倒産増加や住宅ローン条件の再変更の背景には、法の失効後、不良債権に分類されるのを避けたいという金融機関の思惑があります。
なお、倒産や担保権実行の予備軍と位置づけられる中小企業や住宅ローン債務者に対する、金融機関の融資条件の変更実績は、金融庁の集計(24年9月末)で、中小企業340万件(貸付債権ベース)、住宅ローン23万件(同)です。
すでにここ数回の入札では、競売件数の増加傾向が見られてます。
当社では、今後数年間、倒産や担保権実行による競売件数が、3割程度増加すると予想しています。
当社が所属する不動産競売流通協会や競売サイト(981.JP)についてもNW9から取材があり、この点を見越して特集を始めたと考えられます。
明日は、東京地裁本庁の閲覧開始日です。どんな物件がでてくるか、楽しみです。
<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
競売では、3安(安い・安全・安心)のバランスが重要です。入札参加者が、市場価額より安く、物権法的に安全、取得して安心な落札を勝ち取っていただけるようお手伝いしています。
入札のスケジュール ・東京地裁・
東京地裁本庁管轄(23区内)の競売物件の閲覧開始日は12月18日(火)、27日(木)と続きます。東京地裁立川支部管轄(都下)の競売物件の閲覧開始日は12月19日(水)です。
それぞれ、入札期間は年明けとなりますから、冬休み期間中に物件の見分ができます。個人投資家の方にとっては、絶好のスケジュールとなっています。
一般流通物件を購入すると、取得年についても固定資産税は所有期間で按分する慣習がありますが、今回の競売手続で購入すれば、1月1日には所有権者(納税義務者)でないので、25年分の固定資産税は不要で、お得です。
強力な金融緩和を背景に資産市場にも資金が流入しています。株式市場も活況を呈してきました。不動産購入のチャンス到来です。
競売手続きを利用すれば、不動産を安く購入することができます。しかし、なかには不良物件もあります。売却基準価額だけで判断するのは危険です。
入札にあたっては3安(安い、安全、安心)のバランスを考えましょう。
安心の落札のためには、信頼できる競売サポート業者と契約することをお勧めしています。当社では、優良物件の取得をお手伝いしています。成功される方は、閲覧開始前から相談を始めています。ご連絡お待ちしています。
<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。
そして、クライアントとのディスカッションを通じて、入札をお手伝いしています。
落札物件の再販売 ・価額分析・は重要です
競売不動産を安心して落札するには、事前に3点セットの内容を詳細に分析することが重要です。このブログの中心テーマである法的分析とならんで、競売で実績をあげるには、不動産の価額分析も重要です。
評価書を分析する際には、評価額算出の過程には、評価人毎に特徴があり、価額が大きく異なることを念頭においてください。
まず、評価額は市場実勢と比較して妥当か、評価人の価値観が反映され過ぎていないか、検討します。
次に評価額(売却基準価額)と落札価額の差異はいかほどか、市場価額からどの程度のディスカウントで落札されたか、記録をつけます。
最後に落札物件が市場で再販売される価額はいくらか、を把握します。
自宅や勤務先近くで、競売物件を見つけた場合には、入札期間中の占有状況を確認し、評価額と近隣物件の市場価額を比較し、その物件が再販売されるまでの顛末を見届けることで理解を深めることができます。
このブログでも何度か紹介しました、私の自宅近くの戸建物件は、所有者居住中の状態での落札価額は3150万円でした。
その後、代金納付後も占有を続ける元所有者を退去させて、建物を取壊し、今は更地となって売りだし中です。売却価額は4180万円です。
入札から、開札から売りだしまでの期間は2ヶ月半でした。
この価額で売却できた場合、いくらの純利益が見込めるか、取得から再販売までの経費(登録免許税、不動産取得税、固定資産税、立退き、解体費用等)を控除して見積りをしてみてください。
(当社では、顧客向けに、競売物件取得までの見積額、売却見込額を提示しています。)
<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
競売は、「理勢」です。落札後の権利関係の帰趨がどうなるか、3点セットの内容を法「理」論に基づいて分析する必要があります。また、入札価額は、市場価額を参考に競売市場の特殊性を考慮して、合「理」的な水準に求めなければなりません。
これらを閲覧開始日から入札期間終了までの3週間で決心する「勢」いが必要です。
<お知らせ>
北朝鮮のミサイル打上げにより、NHKニュースウォッチ9の特集が変更になっています。
@本日(13日)のNHKニュースウォッチ9の特集は昨日(12日)放送予定でした「中小企業に迫る崖…金融円滑化法の功罪」です。円滑化法により競売物件数が3割減少したと言われています。その円滑化法が来年3月で失効します。
A本日(13日)放送予定の特集「不動産競売流通協会」、競売サイト「981.jp」、「競売不動産取扱主任者」試験は、明日にずれるか、ボツのようです。
( 981JP 加盟店 )
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