2012/12/12 10:28:13

「平成21年(ヌ)第368号」事件 ・安い・には訳がある

今日は「平成21年(ヌ)第368号」事件についてコメントします。


<三点セットは、画面左のリンク(981.jp)から、どうぞ。検索もできます。>


 この物件は、売却基準価額が1万円です。安いので競売初心者の方からの問合せが多いのでコメントします。


 安いのには訳があります。まず、現況調査報告書の3枚目をご覧ください。 すなわち、この物件には多額の管理費の滞納があり、損害金も合わせると平成24年2月5日現在で、460万円以上となっています。また、共有者と主張する者から、リフォーム代の請求(有益費)もあります。


 これらの買受人の引受けとなる債務が500万円以上あり、物件価値以上の請求を受けるおそれがあります。


 この点は、評価書の9ページの「V 評価額の判定」欄にも「滞納管理費等の金額が評価額を上回るので評価額は計算上マイナスになるが、物件1価格を1万円とした」と記載されています。


 さらに、この事件は「平成21年」の受付です。現況調査実施日は22年2月です。この当時から現在までの時の経過で占有関係も変わっているかもしれません。


 時間がかかった理由は、既に2回の期間入札を行い、不売、変更と続き、今回が3回目の入札だからです。今回も買受の申出がなければ、競売手続は「取り消」されることになります(民事執行法68条の3)。


 どうして、こんなに難物件かというと、滞納などの金銭面のみならず、未登記で共有持分(所有)権を主張する者が物件を占有者していて、権利関係を争ってくるおそれがあるからです(現況調査報告書、関係人の陳述欄、執行官の意見欄参照)。


 この点、登記がなければ第三者に所有権を「対抗」できない(民法177条)ですが、登記には公信力がないために、真の所有関係は裁判で争わないと決着がつきません。結局、滞納管理費の交渉に加え、所有権関係の確定に訴訟が必要となるため、買受人のいない(売却ができない)物件でした。


 競売手続きを利用すれば、不動産を安く購入することができます。しかし、この物件のような不良物件もあります。売却基準価額だけで判断するのは危険です。


 安心の落札のためには、信頼できる競売サポート業者と契約することをお勧めしています。当社では、優良物件の取得をお手伝いしています。



安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社
 当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。


 そして、クライアントとのディスカッションを通じて、入札をお手伝いしています。


<お知らせ>


@本日(12日)のNHKニュースウォッチ9の特集は「中小企業に迫る崖…金融円滑化法の功罪」です。円滑化法により競売物件数が3割減少したと言われています。その円滑化法が来年3月で失効します。


A明日(13日)のNHKニュースウォッチ9の特集は「不動産競売流通協会」、競売サイト「981.jp」、「競売不動産取扱主任者」試験です。(大事件がなれれば放送されます)





( 981.jp 加盟店 )







会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
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