今日は、東京地裁本庁の開札日でした。

　今回は８６事件（土地３件、戸建１７件、マンション６６件）について、売却が７０件、取下・不売・停止などが１６件でした。

　落札者の属性は、法人が５６件、個人が１４件です。法人の落札が８割を占めています。

　マンションに絞ると、５４事件のうち、個人が１３件を落札しており、その比率は、２４％に達しています。今回は、個人落札の比率が上昇しています。個人の健闘が目立ちました。

　個人の方の入札に、このブログが役立ったとしたら、幸いです。

　当社にも、ここのところ、個人の方からのお問合せが増えています。「卸値」で不動産が購入できるメリットが注目され始めたものと考えられます。

　ところで、落札可能な入札価額を算定するのは、いつも苦労します。

　売却７０件のうち、売却基準価額以下での落札は、わずか５件に過ぎません。

　売却基準価額以下で落札できる物件は、それぞれ、かなりの問題物件です。そのなかから２件を紹介します。

　１月４日、５日にこのブログで紹介した、「平成２４年(ヌ)第１７９号」事件は、売却基準価額３５８万円に対し、３３９万円での落札となりました。入札者は法人１名のみですから、競売の申立人が落札したものと推測されます。

　この事件は、所有者が法治国家のルールを無視したために、土地も建物も失うという悲惨な結末です。不動産を所有している方は、反面教師として、もう一度記事をお読みください。

　１月８日に紹介した、「平成２３年(ケ)第１３３８号」事件は、３回目（最後）の入札で、売却基準価額３４６万円に対し、３００万円での落札でした。

　所有者が孤独死した事故物件ですが、売買基準価額は、１回目の６５５万円、２回目は５２４万円、今回は３４６万円と引き下げられ、ようやく値ごろ感がでました。

＜お知らせ＞
競売不動産セミナー　＜　入札に参加しよう！　＞　を２月２３日（土） １０：００ 〜 １１：３０に行います。限定８名です。
申込は（　http://981.jp/agent0about_okano.html　）まで。JR中央線阿佐ヶ谷駅２分です。

今日は東京地裁立川支部の閲覧開始日です。

事件の内訳は、土地３件、戸建２５件、マンション１１件となっています。
　
前回の立川支部の開札結果では、個人で落札された方は、わずか１件で、あとはすべて法人の落札でした。

法人の多くは不動産会社ですから、競売は、業者が仕入れに使っている卸売市場です。

すなわち、競売手続を利用すれば、個人の方も、卸値で不動産を購入することができます。

もっとも、競売の場合、閲覧開始日から入札締切りまで１ヶ月しかありません。この間に現地調査を行い、落札可能性の高い入札価額を決定する必要があります。

競売で成功（落札）する方は、サポート業者との相談を済ませてから、閲覧開始日に臨んでいます。

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今日は、「平成24年（ケ）第1499号」事件について紹介します。

＜３点セットは、画面左のリンク（９８１．ｊｐ）からどうぞ。＞

物件は、JR中央線荻窪駅から南西方向に徒歩15分程度の洒落た感じの3階建て居宅です。

HPにも写真あります。
https://www.zennichi.net/m/okano/index.asp

物件明細書をみます。

　第4項には、�@「3階部分をAが占有・・同人の賃借権は抵当権に後れる・・6ヶ月間明渡しが猶予される。」、その余を�A「本件所有者が占有」と記載されています。

まず、上記�A記載の所有者専有部分（１・２階）は、ただちに明渡しを求めることができます。次に、�@「3階部分」の占有者に対する対応です。
　

�@の記載内容の意味を説明します。

　占有者の賃借権に基づく占有開始が、最先順位抵当権より後のため、賃借権は売却によって消滅します（消除主義）。

　このため、建物使用者は賃借権を買受人に対抗することがでません。買受人から明渡しの要求があれば、ただちに応じなければならないのが原則です。

　しかし、これでは、建物使用者は競売により突然に生活の本拠を失うことになります。その不利益は競売に至ったことについて、賃借人に何ら責任がないことを考慮すると不相当に大きいといえます。
　

　そこで、建物使用者と買受人との衡平のため、民法395条は、建物使用者に6ヶ月間の明渡し猶予期間を設けました。もっとも、建物使用者が使用料相当額の支払をしない場合には、猶予期間は適用されず、強制執行を申立てることができます。

　
現況調査報告書をみます。

　関係人の陳述欄では、所有者は占有者と「浴室やトイレ、台所は共用で使用して」いると述べています。

建物間取図をみます。

　浴室とトイレは1階、台所は2階に配置されています。これらは、ただちに明渡しを求めることができる�A「本件所有者が占有」する部分にあります。

　したがって、建物使用者が�@「3階部分」の占有を続けることは生理的に不可能です。

＜安心の落札・不動産競売流通協会の岡野不動産＞

　当社の「競売サポート契約」は、�@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、�A近隣類似物件との比較、�B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。

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