競売と任売 ・どちらを選ぶ・
ここのところ、競売物件事件にも「住宅金融支援機構」が債権者である物件が増えています。借地権上の建物などで、「地代の代払の許可」(民事執行法56条)の申立者が機構である事件が散見されるようになったからです。
3月末の金融円滑化法の失効前に、機構では「任意売却パンフレット」( http://www.jhf.go.jp/files/100040377.pdf )を改定しました。
ここで注目したいのは、
第2 任意売却手続の流れ
5(2)「ウ 初回媒介契約締結日から6か月を経過しても購入希望者があらわれない場合」
には、「任意売却を断念し競売に着手する」場合があるとされた点です。
この運用が実行されれば、物件の買側にも売側にもメリットがあります。
買側(入札参加者)には、競売物件が増え、選択肢が増えます。
売側(債務者)も、任意売却の呪縛から解放されます。
当社のような競売サポート業者の価格算定では、(東京の場合)任意売却と競売とで、価格差は宣伝されているほどにはないように考えています。<解放1>
すなわち、競売でも結構いい価額で落札されます。
この点、競売の「売却基準価額」は、落札価額と大きく乖離しています。価格の参考に競売の売却基準価額はまったく機能しません。
また、自宅に一番長く住み続けられるは、競売のケースです。
落札者が代金納付を済ませるまで居住することができ、それは売却決定日から1ヶ月近く先です。
それまでは、自宅ですから、住宅費用がかからないことになります。
任意売却では引越し代が考慮されると宣伝されていますが、トータルではどちらのメリットが大きいでしょうか。<解放2>
さらに付け加えれば、任意売却でも競売でも、売却後に残る債務が過大なら、破産を選択することが賢明な場合が多いです。
この点、破産しても職業への制約は限定的です。
破産は、残債を払い続ける苦労と比較して決定すべきですし、破産を視野に入れるなら、特に競売を避ける必要もありません(自己所有不動産がないほうが同時廃止は容易です)。
相談すると、不動産業者の多くは任意売却(残債の返済継続)を勧めます。他方、弁護士さんの多くは破産(同時廃止)を勧めています。
金融円滑化法の下で、住宅ローン貸付については、23万件余(3兆6千億円)の条件変更が実行されました。実行率(実行/(実行+謝絶))は、91.8%となっています(金融庁HPより)。
3月末の円滑化法の失効し、貸付条件が従前の条件に再変更されると、債務不履行が増加することが見込まれます。
民間金融機関も、機構に倣い、伝統的な終局的債権回収手続である競売を利用されることを期待しています。諸外国では競売が主流です。
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