2013/03/29 13:43:43

共有持分権の売却

 昨日に続き、「平成24年(ヌ)第269号」事件と「平成24年(ヌ)第281号」事件です。


ともに戸建物件で、事件符号が(ヌ)で、不動産の「共有持分」権が売却対象となっています。


今日は、不動産の「共有持分」権の売却について解説します。(昨日は(ヌ)事件について解説しました。)


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。>


物件明細書を見ます。
 第5項には、「・・共有持分についての売却であり、買受人は、当該物件を当然に使用収益できるとは限らない。」と記載されています。


現況調査報告書をみます。
今回の競売は、
 @「平成24年(ヌ)第269号」事件では、Aの共有持分(土地の7/40 建物の7/20)
 A「平成24年(ヌ)第281号」事件では、Aの共有持分(土地の1/2 建物の4/3)
が対象です。


占有者は、売却外の持分を有する相共有者(Bとされています)です。


共有持分を落札した場合、不動産の使用関係はどうなるでしょうか?


 この点については、「・・共有物の全部について・・使用をすることができる」(民法249条)のが原則です。


 しかし、他の持分権者との共同使用(Bと一緒に住むこと)は不可能です。


 したがって、せいぜい、Bに対して「持分割合に応じた不当利得金ないしは損害賠償金の支払請求」(最高裁判決平成12年4月7日)をすることができるにとどまります。


評価書をみます。
 売却対象が持分であることによる市場性の減価率を−30%と判定しています。共有持分であることは評価額に織込まれています。


 競売手続きを利用すれば、安く不動産を購入することができます。しかし、「ものさし」を価格の絶対水準とすることは危険です。絶対水準が極端に低い物件は、完全な使用収益ができません。


入札を検討する物件選定のコツです。
 あらかじめ所有したい物件像を明確にしておきましょう。閲覧開始から入札締め切りまでは3週間しかありません。期間を有効に使い3点セットを読み込みましょう。


 絶対額(の低さ)に興味を持ち、物件選定をすることは、時間価値的側面から得策ではありません。



<安心の落札・不動産競売流通協会の岡野不動産>


当社の「競売サポート契約」は、@三点セットの情報を基に入念な現地調査を行い、A近隣類似物件との比較、B法令・裁判例などの情報等を総合して、投資対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示しています。





2013/03/28 16:49:42

(ヌ)事件

<<このブログは、競売に興味のある方の勉強の用に供していただくために執筆しています。個別の物件をお勧めしているわけではありません。>>


現在東京地裁本庁の競売物件で、閲覧期間中の「平成24年(ヌ)第269号」事件と「平成24年(ヌ)281号」事件についてコメントします。


 ともに戸建物件で、事件符号(ヌ)で、不動産の「共有持分」権が売却対象となっています。


今日は、(ヌ)事件について解説します。(明日は、「共有持分」権の売却について解説します。)


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。>


(ヌ)事件は、「金銭の支払を目的とする債権についての強制執行」として「不動産に対する強制執行」が申立てられ、「強制競売」(民事執行法43条1項)が行われるときに付されます。


 考えられるのは、不動産の所有権者が、先行する民事訴訟で金銭債権を請求されて敗訴した結果、勝訴した債権者がその確定判決を「債務名義」(同22条)として、敗訴した債務者所有の不動産に競売を申立てたケースです。


 これに対し、不動産に抵当(担保)権を設定した後、債務不履行により担保不動産に競売が申立てられた場合は、事件符号は(ケ)となります。競売では(ケ)事件のほうが圧倒的に多いです。



 また、(ヌ)事件は、債務名義を有する勝訴債権者が、敗訴債権者に対して心理的圧迫をかけて履行を促す目的で競売を申立てている場合もあり、取下げとなることも多いです。
 
 ちなみに、入札の手続きは(ケ)、(ヌ)どちらの事件でも同じです


<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
★当社では、安心の落札をモットーに入口(3点セットの分析)から出口(引渡し)まで、トータルにお手伝いしています。落札はご依頼人とサポート業者とのチームプレーです。





2013/03/27 12:30:04

閲覧開始日 ・東京地裁 本庁・

今日は、東京地裁本庁の閲覧開始日です。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。>



 物件の内訳は、土地3件、戸建23件、マンション62件となっています。入札期間の最終日は4月18日です。



 ここのところ、競売物件を物色する個人投資家の方が急増しています。株式市場の上昇による資産効果で、リスク資産保有に対する許容度が上昇しているからです。


 競売であれば、不動産を「卸値」で購入することができます。チャレンジしてみてはいかがでしょうか?


 当社のサポート契約では、現地調査(実地見分)を行い落札可能性の高い入札価額を提示しています。これは不動産業者の仕入(卸値)に近い価額となっています。


 当社のサポート契約をお選びいただきますと、価額情報の面では、業者と肩をならべることができます。また、占有者との賃貸借契約の更改や明渡しの実行など円満な物件取得をお手伝いしています。


 
<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
 売却基準価額は、卸値から遠く外れています。売却基準価額には、落札価額に対する「基準」性も「指標機能」もありません。


 ちなみに、このブログで3月8日に紹介した「平成24年(ケ)第1861号」事件(パークシティ杉並セントラルタワー 20階)は、売却基準価額2193万円に対し、落札価額は3680万円(1.68倍)でした。水準がまったく異なります。


 売却基準価額の呪縛から脱し、業者と互角に競りましょう。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
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9:00〜18:00
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