2013/04/30 9:54:39

平成24年(ケ)第2001号事件 ・占有者の主張・

 今日は、「平成24年(ケ)第2001号」事件について紹介します。渋谷区大山町の大邸宅です。こんな大きな家はめったにありません。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。>



物件明細書を見ます。


 物件明細書は、裁判所書記官が「作成」(民事執行法62条1項)します。消除または引受となる法的権利関係についての裁判所の見解です。
 第3項で、買受人が負担することとなる他人の権利は、「なし」となっています。ひと安心です。
 ところで、第4項では、Aについては「使用借権」、Bについては、「独立した占有は認められない」との記載があります。
 A、Bの主張する権利は、法的保護に値しないようです。どういった主張をしているのか確かめてみましょう。



現況調査報告書を見ます。


 現況調査報告書は、執行裁判所の命令により、執行官が不動産の現況を「調査」(民事執行法57条1項)したものです。ただし、「現況」は半年位前であることに注意が必要です。 


 関係人の陳述等で、所有者の弟Aは駐車場を使用借していると陳述しています。また、Aによれば所有者の母親Bが建物の一部を賃借していると陳述しています。
 同席した建物所有者代理人のC弁護士もA主張の賃借の事実を肯定しています。そして、執行官に対しては「回答書を送付する」と陳述しています。結局、裁判所には客観的資料は送られていません。


 平気でうそつく弁護士もいます。


 Bの主張は、まったく信用できません。詳しくは「執行官の意見」を参照してください。そのほか、Aは、いろいろな陳述をしています。入札への参加意欲を削ぎたいようです。


 「建物の光熱費・保守管理費に毎月数十万円かかります」とか、「建物の修理に数千万円・・見積書を提出します」などです。
 もちろん、見積もりなどとってないので、提出できません。



評価書を見ます。


 評価書は、執行裁判所の命令により、競売手続きにおける価格「評価」(民事執行法58条1項)が記載されています。相次ぐ民事執行法の改正により、競売手続きの特殊要因が解決されつつあるため、評価額(売却基準価額)は、「基準」性を失っています。


 「2.建物の概況及び利用状況」には、建物の品等は「上位」となっています。建物は大丈夫のようです。修理費はAの主張ほどかからないでしょう。



もっとも、現況調査報告書の写真を見ると、内部は物であふれています。
 


 この事件の場合には、所有者・関係者の任意の協力は困難でしょうから、強制執行も覚悟して入札価額を決定することになります。



<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>
★ 3点セットを読む訓練をしましょう。関係者の陳述は客観的資料で補強されていますか、それとも単なる言い分でしょうか。上記コメントを参考に確かめましょう。
★ 売却基準価額に注目していると落札できません。3点セットから事件の中心に迫りましょう。






2013/04/29 10:10:32

新築戸建 ・人気の杉並区荻窪デザイナーズハウス・

 このブログでは、競売物件に関するコメントがほとんどですが、当社では新築戸建物件の紹介もしています。今回は、人気のデザイナーズハウスです。
 お客様には、競売なら価格面、新築なら品質面で、優良物件を取得していただきたいと考えています。お問合せお待ちしています。



(HPにも写真あります)


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物件概要  < 新築戸建 デザイナーズハウス >
所在地    杉並区荻窪1丁目(松渓中学校近く)
最寄駅    中央線 荻窪駅 徒歩約15分
用途地域  第一種低層住居専用地域
土地面積  約70.23平米
権利     所有権
建物面積  約70.20平米
構造     木造3階建(駐車スペース有)
建ぺい率     50 %
容積率     100 %
価格     総額5,280万円(税込)フラット35S利用可
取引     媒介
※販売地最終1区画です。万一売却済みの場合はご了承ください。


<物件の特徴>
 ★ 人気の中央線荻窪駅徒歩15分の好立地です。
 ★ 北側約5.4m区道、西側約4.0m私道に接道する角地で、車入れ容易です。
  
 詳細は、弊社( okano1@biglobe.jp または 03(5929)7021)まで。お気軽に、お問合せください。



(天窓で明るいリビング)





2013/04/26 13:59:17

ほんとうにあった怖い話 ・落札物件の車庫に遺体・

(朝日新聞デジタルの記事(2013年04月25日)を引用・編集しています)


 東京地裁の競売で落札した物件を見てみたら、ガレージの車の中に遺体があった。そんな事態をめぐって争われていた裁判の判決が24日ありました。


  判決によると、不動産会社は昨年1月の入札で練馬区内の建物・土地を約1470万円で落札し、同3月に所有権を取得しました。


 その後、従業員が建物に入り、ガレージにあった車の後部座席から男性の遺体を発見しました。男性は建物の所有者で、自殺とみられています。


 不動産会社は、自殺を知っていたら 「 もっと安値で落札できたはず 」 と執行官が現況調査を怠った過失があるとして、国に損害賠償を請求しました。 


 裁判所は、「競売の対象物件ではない車の中まで確認する義務はなく、執行官に落ち度はない」 として請求を棄却しました。



<安心の落札、競売サポートは岡野不動産合同会社>


 競売は8割以上が不動産業者の落札です。プロであっても、思わぬ損失を被ることがあります。


 当社は、民事執行法に精通しています。また、関連する裁判例の分析を行い、危機管理態勢を確立しています。


 当社のサポートを利用していただきますと、上記裁判例のような事態は回避できる事案でした。


競売は「理勢」です。理と勢がバランスして、安心の落札に繋がります。


入札参加にあたっては、法「理」論に基づいて臨みましょう。


「勢」いだけで進むのは危険です。







会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
徒歩2分
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