2013/05/28 9:37:55

「平成24年(ケ)第864号」事件 ・法解釈力なくして安心の落札なし・

 今日は「平成24年(ケ)第864号」事件についてコメントします。文京区千石の居宅兼アパートで、売却基準価額は「2万円」です。3点セットには、興味深い記載がたくさん記載されています。数回にわたってコメントします。少し難しいですが、競売には法解釈能力が必要であることを実感していただきたいと思います。


各書類を順に見ていきます。


期間入札の公告を見ます。


 売却基準価額は2万円です。下段には1,000,000円(法63U@申出額)とあります。「注意書」が添付されています。注意書には、「・・「法63U@申出額」以上の額でなければ物件を買受けることはできません。」と記載されています。
 これは、民事執行法の学修では「無剰余措置」といわれるテーマです。この部分については、明日コメントします。


物件明細書を見ます。
3項には、買受人の引受けとなる「留置権」について記載があります。
5項には、「売却対象外の土地を無償で利用している」との記載があります。


危なそうです。


現況調査報告書を見ます。
 明細書3項関係です。関係人の陳述、執行官の意見を読みます。
 前所有者(現占有者)は、本件土地建物を現所有者の法人に平成2年に売却したが、残代金の支払がないことを理由に、留置権を主張しています。他方、現所有者は所在不明で執行官の事情聴取はできていません。


留置権の被担保債権は、買受人の引受けとなります。買受人が「弁済」(民事執行法59条4項)しなければなりません。


民法の規定を確認します。
 留置権は、法定担保物権と呼ばれ、「・・債権の弁済を受けるまで、その物を留置する」(民法295条1項)権利です。本件では、前所有者(現占有者)は、不動産売却の残代金を被担保債権として、本件不動産を留置しています。


 「留置権者は、留置物から生じる果実を取得」(民法297条1項)することができます。本件では、前所有者(現占有者)はアパート部分を賃貸し賃料(法定「果実」)を取得しています。
 前占有者(現占有者)は、他人物賃貸(民法559条・560条・601条)人となります。債券契約は自己物に限りません。他人物の売買、賃貸も有効です。


 ほんらい、留置権者は「債務者の承諾を得なければ、留置物を賃貸することができない」(民法298条2項)のですが、この違反に対する、留置権消滅請求権者は「債務者」(同3項)に限定されています。本件では、債務者である現所有者法人は所在不明ですので、消滅請求はされていません。
 売買から20年以上にわたって放置されているところをみると現所有者法人は活動を停止していると推測されます。


明細書5項関係です。
 本件建物への進入路は私道で、私道の所有権者は住民の無償通行を迷惑に思っています。落札者が所有権を取得すれば、何らかの請求(通行料支払請求など)をしてくると考えられます。



評価書を見ます。


 対象土地の概況の接面道路等の欄には、幅員約2m〜2.9mの舗装私道(建築基準法上の道路に該当しない)とされています。この土地上では、再建築ができません。再建築の可否については、明後日にコメントします。


 評価額の判定欄には、「留置権者主張・・被担保債権40,000,000円を・・控除するとマイナスになる」ため、物件1・2は、それぞれ名目的な価格を「1万円」評価されています。


 このように、売却基準価額に名目的な金額(1万円)がつけられている物件にとびつくと、結局高くつきます。


 権利を主張する者(本件では、前所有者の主張する留置権)に対しては、代金納付後に被担保債権額をめぐって「裁判」または「民事調停」が必要になることがあります。
 裁判所の手続きの申立は、本人が行うか、代理人は原則として弁護士でなければなりません(民事訴訟法54条)。
 この種の物件については、後行の裁判手続きも見据えて取組まなければなければなりません。
 
<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。>


 この種の物件は、完全自己責任で入札に参加され、ご自身で交渉したい方に向いています。


 
<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
 安心の落札には、高度な民事法の理解が欠かせません。今回は、条文の適示し、標準的な法解釈にしたがい、本件に当てはめてみました。個人の方が法解釈を修める必要はありません。サポート依頼にあたっては、サポート業者の法的解決能力の見極めは必要です。


 当社では、最高品質の法的ソリューションでご依頼をお待ちしています。(この物件は題材で、お勧めしているわけではありません)





2013/05/27 9:53:51

閲覧開始日 ・東京地裁本庁・

今日は東京地裁本庁の閲覧開始日です。



(東京地裁 民事執行センター)


 物件の内訳は、土地0件、戸建30件、マンション62件となっています。入札の最終日は6月18日です。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。>


 今回は、戸建件数がやや多めです。また、マンションでは、やや広めの物件の比率が高くなっています。


 株式市場は波乱含みの展開が続いています。ハラハラしたくない方には投資用不動産をお奨めします。競売で安く購入できれば利回りも向上します。
 投資用不動産は、毎月賃料が入ってきますから、金融市場発のショックもあまり影響しません。また、若い入居者の方は、(株持ってないので)株価の値下がりにより、資産状態が悪化する心配もありません。


 当社のサポート契約では、現地調査(実地見分)を行い、落札可能性の高い入札価額を提示しています。これは不動産業者が仕入(卸値)に近い価額となっています。



最高品質のサポート・安心の落札は岡野不動産
 当社のサポート契約を選んでいただきますと、価額情報の面で業者と肩をならべることができます。また、占有者との賃貸借契約の更改や明渡しの実行など円満な物件取得をお手伝いしています。ご興味のある物件が見つかりましたら、お早めにお知らせください。当社サポート契約は1物件につき1名様限定です。





2013/05/24 10:37:43

競売不動産セミナー < 入札に参加しよう! >

<株から不動産へ>


 昨日の株式市場は大きく下落しました。アベノミクスへの期待から、これまで押し目もいれず上昇を続けてきたからでしょう。相場格言では「山高ければ谷深し」と言います。
 一方、投資用不動産は毎月賃料が入ってきますから、外性的ショックを受けても谷が深くなることはありません。株から不動産へのシフトを検討するときです。
 
 世界的に長期金利が上昇しています。これが景気回復の現れであれば、株式市場は次の局面(金融相場から業績相場)へ入ります。
 


<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産> 


 週明(27日)は東京地裁本庁の閲覧開始日です。ご興味のある物件が見つかりましたら、お早めにお知らせください。当社では1物件につき1名様限定にて、サポートしています。



<セミナーのお知らせ>
 前回(5月18日(土))は、参加者の方に好評をいただきました。このセミナーを受講すると競売未経験の方も中級レベルになります。


競売不動産セミナー < 入札に参加しよう! >


日 時 :2013年6月22日(土)10:00 〜 11:30
場 所 :当社会議室(JR中央線 阿佐ヶ谷駅 南口 徒歩2分)
     ( 先着順にて受付させていただきます )
参加料 : 無 料


内  容 :競売不動産セミナー < 入札に参加しよう!>
         講師  岡野直行 ( 岡野不動産合同会社 代表 )
 
★ 不動産競売とは
★ 手続(入札 〜 明渡し)の流れ
★ 3点セットのポイントをつかもう
★ 安心の競売サポートを利用しよう
★ ほんとうにあった怖い話
★ その他・質疑応答


E-MAIL ( okano1@biglobe.jp ) にて、お申し込みください。
お名前:
ご住所:
 (市町村までで結構です)
ご連絡先:
 (緊急時にご連絡することがあります)
ご質問 :
  (あれば)
  
    <<受付メールを返信します>>






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(3)0094547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル301号
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
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