2013/05/31 9:07:37

「資産3分法」 ・現金/株式/不動産・

株式市場は調整色を強めています。アベノミクスへの期待相場はいったん終わり、金融相場から業績相場へと移行する前の波乱局面といえます。


 各国で長期金利が上昇していますから、企業業績の変化がついてこなければ、さらに厳しい展開も予想されます。
 


 もっとも、株式市場の主力である国際優良株は輸出型企業です。昨年までの円高に対応するためコスト低減を実行したところに円安到来です。さらに海外の生産拠点の決算を円建てに引きなおす際にも利益は膨れます。
 


 したがって、調整一巡後は、業績変化に着目した次の相場が始まると考えています。


 他方で、投資用マンションは毎月賃料収入がありますから、金融市場からのショックには強い抵抗力があります。


 ところで、昔から「資産3分法」という考え方があります。


 これは、財産は異なる性質を持つ3つの資産に分散して保有せよというものです。3つの資産とは、現金・株式・不動産です。
 


 すなわち、一つの性質を持つ資産に投資をしていると、何らかの不確実性(リスク)により大きな損失を出すおそれがあります。資産は、分散投資して不確実性に備えようという知恵です。


 当然のことながら、3資産に「負債」は含まれません。借金をして株を買うのが信用取引です。ここのところの値下がりで、追証が多発しています。投資用マンションで競売になるのは、フルローンで購入しているケースがほとんどです。


 株も不動産も現金で購入しましょう。


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2013/05/30 14:47:27

開札結果 ・東京地裁 本庁・

今日は、東京地裁本庁の開札日でした。


(民事執行センター)


 内訳は、不売・取下・変更等により売却されなかった事件を除くと、土地1件、戸建11件、マンション58件の落札者が現れました。


 落札者の属性は、法人が65件、個人が5件でした。法人の落札率は、92.9%となっています。今回の法人落札比率は、私がブログで開札結果をコメントをはじめてからの最高率です。


 法人の多くは不動産業者ですから、業者が積極的に仕入れをしていることの証左といえましょう。



 個別では、このブログで5月1日にコメントした「平成24年(ケ)第1032号」事件について注目していました。


 これは、事故(不自然死)物件でした。結果は不売でした。やはり事故物件は再販売、賃貸とも難しいので、仕入れに使う業者がいませんでした。


 特別売却に回ります。先着順で買受可能価額から落札できます。気にしない方なら、安く購入できた分を、リノベーションの原資にすることができます。


 前掲のような事故物件の場合は格別、通常の物件では「売却基準価額」は、中古流通価格から大きく外れています。


 競売は、法人(不動産業者)が仕入れに使う卸売市場です。売却基準価額には、卸値(落札価額)に対する「基準」性も「指標機能」もありません。売却基準価額の呪縛から脱しなければ、落札はできません。


 当社のサポート契約では、現地調査(実地見分)を行い、落札可能性の高い入札価額を提示しています。これは不動産業者が仕入(卸値)に近い価額となっています。


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2013/05/29 18:24:03

「平成24年(ケ)第864号」事件・続き(無剰余措置)・

昨日に続き、「平成24年(ケ)第864号」事件(文京区千石の居宅兼アパートで、売却基準価額は「2万円」)です。3点セットには、法的に興味深い記載がたくさんあります。


(記事の内容は少し高度ですが、当社のサポート品質をご理解いただくために執筆しています。当欄記事を編集転載している業者もいるようです。ご注意ください。)


いつものように三点セットをダウンロードしてください。


<3点セットは、画面左のリンク(981.jp)からどうぞ。検索もできます。>


 この事件の3点セットでは、物件明細書の前に「注意書」が挿入されています。注意書には、「本件について、民事執行法63条2項1号の申出保証があり、金1,000,000円以上での入札が必要である。」と記載されています。


 では、「買受申出」(民事執行法63条2項1号)とは、いかなる申出でしょうか?


 これは、無剰余措置といわれ、無益な換価を防止するとともに、優先債権者の換価時期の選択権を保障する趣旨で設けられています。


 すなわち、執行裁判所は、買受可能価額が手続費用および差押債権者よりも優先する債権を弁済して、剰余を生じる見込みがないときは、その旨を差押債権者に通知しなければなりません(63条1項)。


 そのような場合であっても、差押債権者が買受可能価額より高く落札されると見込んでいるときには、差押債権者は、手続費用と優先債権額を超える額で自ら買い受ける旨の申出をして、申出額に相当する保証を提供して手続の続行を求めることができます。


提供がない場合には、強制執行手続きは取消されます(63条2項)。


 本件の「期間入札の公告」を見てみましょう。表では買受可能価額は、16,000円です。申出額は、1,000,000円となっています。


 この事件では、差押債権者は、100万円を保証金として提供しています。100万円以上で落札されると見込んでいます。
入札参加者は、保証金申出額(100万円)以上でなければ、買受けることはできません。


この事件は、題材として取り上げており、お勧めしているわけではありません。


<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
 明日は、東京地裁本庁の開札日です。結果は14時頃インターネットにアップされます。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
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