今日は、東京地方裁判所 立川支部 平成25年（ヌ）第39号についてコメントします。

　物件は、西武新宿線久米川駅から１ｋｍの築15年の２階建です。売却基準価額は４１万円に設定されています。

　もっとも、本件では「買受申出の保証」（民事執行法63条2項1項）があり、入札参加の最低価額は４２万円となります。

　こういう物件がでると９８１の無料お問合せには、「なぜ安いのですか」、「ぜひ買いたい」という質問が殺到します。

答えは、３点セットに明記されています。次の部分を見ましょう。

１．物件明細書第5項（記載内容）
２．物件目録（競売の対象はなにか）
３．評価書（評価額の判定）

　このブログ読者の方は、よくお分かりと思いますが、３点セットの該当部分から安い理由を確認してください。

　何ヶ所も書いてあるのに、売却基準価額と建物の写真をみて、（無料の）質問をする人が多いです。この種の人は競売には向きません。

　＜最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社＞
　競売手続きは、民法・民事執行法の正確な理解を前提に自己責任で行われます。法人も個人も３点セットを羅針盤として入札に臨むことになります。３点セットをよく読まないと危険です。

昨日は、東京地裁本庁（２３区と島部）、立川支部（都下市町村部）の開札日でした。昨日の午後は顧問先の関係でずっと外出していましたので１日遅れになりますが、開札結果のコメントです。

（本庁）
　内訳は、不売・取下・変更等により売却されなかった事件を除くと、土地３件、戸建２０件、マンション２９件の落札者が現れました。
　
　落札者の属性は、法人が４５件、個人が７件です。法人の落札率は、８６．５％です。

　毎回の開札では、法人の落札率９割前後が続いています。

　この点、確かに法人（≒不動産業者）は、各社入札参加件数が多いのが特徴です。多くの法人は、落札できた物件を担保に資金調達をしているので（民事執行法８２条２項）、資金量の制約がないからです。

　しかし、落札物件を担保に資金調達する場合の調達金利は高めに設定されています。

　それでも法人（≒不動産業者）は、競売で仕入れて、コストと利益を転嫁して転売するわけですから、競売で不動産を買うことは、卸値で不動産を買うことが出来る魅力があるといえます。
　
　自己資金で入札に参加する個人の方は、資金調達が不要な分は価額で勝負できるはずです。

　落札可能な入札価額で臨みましょう。
　

　　なお売却基準価額近傍で落札できる物件は、共有持分権の少数部分や底地のみなど投資に適さないものばかりです。

　まともな物件で、売却基準価額にとらわれていると、いつまでたっても取得できません。
　
　中古流通価額（小売値）を分析して、そこから卸値を推測し、入札価額を決めるのがコツです。

　（落札できないと裁判所から「保管金振込通知書」が送られます）

（立川支部）
　内訳は、不売・取下・変更等により売却されなかった事件を除くと、戸建６件、マンション２４件の落札者が現れました。
　
　落札者の属性は、法人が２８件、個人が２件です。法人の落札率は、９３．３％です。

　立川支部では、投資用マンションが少なく、ファミリータイプがほとんどですから、個人の比率が低いのは仕方ないです。

＜最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社＞
　昨日の開札では、当社顧客が落札することができました。今月は、落札後の引渡を２件終えています。当社にご依頼いただいたお客様は、続々と卸値での不動産購入に成功しています。

　今日は、東京地裁本庁（２３区と島部）、立川支部（都下市町村部）の開札日です。

　（民事執行センター　２階手前が売却場）

　本庁では、１１時から民事執行センター２階の売却場で開札結果の読上げが行われます（開札期日）。

　１４時になるとインターネットにアップされます。また、執行官室に電話で問い合わせることもできます（電話では次順位は教えてくれません）。

　今日は、これから出かけてしまいますので、開札物件のコメントは明日にします。次順位について解説します。

　開札期日では、次順位買受人がいる場合には、次順位の入札価額が分かります。

　落札できて、僅差で次順位がいたときにはプチ満足感が得られます。次順位該当者がいないと落札価額が上方に乖離していたことの証しです。他方、僅差で次順位になってしまうと、とても悔しい気持ちにになります。

　次順位とは、�@最高価買受申出人に次いで高額の買受申出をした者で、�A最高価から保証額を控除した額以上の者が該当します（民事執行法６７条）。

　最高価申出人（落札者）が、なんらかの理由で「代金を納付しないとき」に次順位の者に売却が許可されます（民事執行法８０条２項）。

　本庁の普通の物件では、落札者が代金を納付しないことは、まずないので、当社では次順位の申出手続きはしません。

　次順位の申出は、開札期日に参加していることと入札書に用いた印鑑が必要です。

＜最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社＞
　投資用物件はすべて価額に織込んで入札に参加します。駅からの距離は大問題です。所在階・部屋位置・方角は中問題です。築年は小問題です。他方、所在地（東京の東西）は問題となりません。毎回相対的に希望に近い物件を選び、札を入れ続けるのが落札するコツです。