REITの分析(1)
J-REITは、多くの投資家から集めた資金で不動産を取得し、賃貸収入や売却益を投資家に分配します。投資対象は不動産ですが、J-REITは投資信託の仲間で、証券取引所に上場されています。
住宅に投資するREITの決算発表がありましたので、不動産への実物投資をする立場から分析してみます。
1.野村不動産レジデンシャル(3240) 東京圏で単身・DINKS層への賃貸をターゲットとする住宅特化型。13年11月期の平均稼働率は96.2%と高水準。1口当たり分配金利回りは4.4%程度で、住宅型の平均値と同水準。
2.平和不動産リート(8966) 都内の住宅、中規模オフィスなどに投資する複合型。住宅55%、オフィス42%、ホテル3%の比率。1口当たり分配金利回りは4.2%程度で、複合型の平均値(4.0%)をやや上回る水準。
投資にあたっては、不動産投資の実質利回り(管理費・修繕積立金控除後)とREITの分配金利回りを比較してどちらにするかを決定します。
新築の投資用マンションは、実質利回り4%前後で売出されています。
新築に投資しても、最初の入居者が退去する頃には、賃料も下がり、修繕積立金も値上げされるので、REITとの比較で投資魅力があるかは微妙です。
もっとも、販売会社への高いインセンティブ(しつこい電話営業)とフルローンの融資づけが、派手好きで堅実性に乏しい日本人には受けて、新築の投資用マンションの販売は好調を続けているようです。
中古マンションは、REITと比較すると、築浅で実質利回り6%はほしいところです。
多くのマンション販売業者は表面利回り6%程度で価格設定していますから、実質利回りは5.2%程度です。
この点、競売であれば、実質利回り6%台が見込めます。
実際、当社で昨年に競売で自己取得した物件の実質利回りは7.4%(築5年)でした。顧客サポートの物件では、実質利回り5.9%(築5年)、6.2%(築10年)でした。(利回りの差の要因は、主として物件の所在地です)
<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
投資用不動産を競売手続きで取得すると投資利回りを向上させることができます。
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