2014/02/28 9:25:21

中国の不動産 ・バブルの構造・

 中国の不動産価格は高騰を続けており、バブルの様相です。バブルがなかなかはじけない理由として、地方政府の財政(構造)問題があります。


 94年の財政改革以降、中央政府の歳入比率は増大傾向にあり、直近の中央と地方政府の歳入割合は概ね5:5です。


 これに対し支出は、産業振興、インフラ建設、福利厚生、教育、医療などを担う地方政府の割合が急増していて、中央と地方の財政支出の比は約2:8になっています。


歳入は中央に厚く、歳出は地方の負担が重い構造です。


 リーマンショック後の世界的な金融・経済危機に対応するための中国の強力な歳出拡大は、地方政府の支出として実行されました。


 たしかに、中央から地方への移転金や還付金はあるものの、地方の歳出増加には足りていません。


 結局、地方政府は支出を賄うために土地利用権の売却益に依存しています。


 このため、地方政府には不動産価格の高値維持に強いインセンティブがはたらき、これがバブルを助長しています。


 このように中国の不動産バブルは、地方政府の存亡がかかっているので簡単には崩壊しない構造になっています。


 しかしながら、崩壊しないバブルはありません。経済的に見合わない対価での取引が永久に続くことはないからです。


 ときどき報道されますが、ゴーストタウン(開発が停まったマンション群)、貧富の格差・暴動、公害、汚職などは、不動産をもつ者ともたない者との対立の構図の現れともいえます。


 また、これまで中国では、人民元を米ドルにほぼ連動させることで、輸出を拡大させてきました。為替水準を維持するためには、リーマンショック後の米国の金融緩和に連動させて、経済実態に不相応な金融緩和を実施してきたと推測できます。


緩和マネーは、地方政府の施策にのって不動産に流れ込みました。



 ところで、当社は、昨年秋に中国人(都内在住)の優秀なビジネスマンと投資用マンションの取引の媒介をしました。


 彼いわく、「中国では不動産バブルが顕著で、まだ多くの中国人不動産投資家は、バブルが崩壊しつつあることを認識していない」とのことでした。


 彼は、「中国のマンション(2戸)が3倍になったので売って、東京のマンションにスイッチすること」にしました。



(先日香港人のビジネスマンに上記投資用マンションの内見をご案内しました。彼も、所有する上海のマンションが5倍になったと言ってました。)


 取引から半年たち、中国経済の指標の中には変調を示唆するものが出始めています。


 米国の量的緩和の縮小、FFレートの引上げなどが引き金になり、不動産価格が下落を始めると混乱につながるおそれがあります。


 中国で混乱がおきると影響を受ける世界の為替や債券、株式市場は波乱の展開を覚悟しなければならないでしょう。


 金融資産への投資が不確実性を増すなかで、実物資産であるわが国の不動産は、昨年まで長く続いたデフレにより適正な価格(利回り)水準に回帰しています。


 機関投資家にも、現在の日本の不動産は、株式などの金融資産に対し、「オールタナティブ」な投資対象としてあらためて注目されています。



 競売手続きを利用すれば、不動産を少し安く(=利回りアップ)取得することができます。





2014/02/27 14:50:14

開札結果 ・ジャンクの落札価額・

 取下・変更・不売により売却されなかった事件を除くと、土地3件、戸建14件、マンション48件の落札者が現れました。
 
 落札者の属性は、法人が57件、個人が8件となっています。法人の落札率は、87.7%でした。


圧倒的に法人(≒業者)の落札率が高い状態が続いています。


 個人が落札できないのは、入札価額が低いからです。法人(≒業者)は中古流通価格を基準に入札価額を決定します。個人の検討している売却基準価額は、ありえない価額なので基準にしていません。


 
1月29日にこのブログで取り上げたジャンク物件(平成24年(ヌ)第230号事件(セザール西小山第2:売却基準価額6万円)は、


522万円(入札参加者20名)で個人の落札でした。
 
落札者は、滞納金の減免交渉を行うことになります。


★初回の入札は、4,777,777円(参加者20名)、再入札では、2,777,777円(参加者13名)でそれぞれ落札されました。落札者(端数の付け方から同じ人と推察されますが)は、保証金1万2千円を流して代金納付しませんでした。今回、再々入札での登場です。


 
 3点セットをよく読んで、なぜ売却基準価額が6万円なのか分析もせず、過去の落札価額を検索もせず、タダなので聞いてみようというジャンキーからの、981の無料「お問合せ」が多かったです。


★当社では、ジャンク物件のサポートはしていません。
★マンションが数万円で買えることはありえません。競売は3週間しかありません。もっと生産的な時間の使い方をしましょう。本当に予算がない人は、競売不動産に興味をもつのは無駄か危険です。



 業者は、競売で仕入れて(卸値)しばらくすると転売(小売値)しますから、競売手続きを利用して、取得すれば卸値で不動産を購入することができます。





2014/02/26 13:48:54

2月26日 平成25年(ケ)第932号 ・Wチェック・

当社では、入札書は、お客様ご自身で記入していただいております。


そして書類は、いったん当社に郵送していただき、ダブルチェックを行ってから、裁判所に提出しています。


 金額は1桁間違えるとたいへんですし、記載不備で入札無効とならないように確認しています。 (下記「・・流れ」ステップ4参照)



 こうしたなか、平成25年(ケ)第932号(ダイヤパレス大山205号室、売却基準価額432万円)は2回目の入札です。


初回の落札価額は、なんと45,110,000円でした。


1桁間違いですね。


結局、初回の落札者は保証金864,000円流して代金納付しませんでした。


当社ではWチェックしていますからこんなことはありません。


 費用ケチって個人で入札するひとはご用心です。入札書の記載不備に関する裁判例はいくつもあります。信じられない間違いをする人が何人もいました。
 



・*☆*・・*☆*・・*☆*・・*☆*・・*☆*・・*☆*・・*☆*・・*☆*・
┃岡┃野┃不┃動┃産┃の┃競┃売┃サ┃ポ┃ー┃ト┃の┃流┃れ┃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛
☆入札に参加しよう☆


◆<ステップ 1>□□□□□□□
まずは、ご相談から。
ご資金の性格を伺い、それに合致する物件像を明らかにします。また、競売
手続の流れ、費用の概算、裁判所手続のポイント毎の注意点をご説明します。
落札は、お客様と当社との信頼を基礎とする協働です。
成功される方は、早めにご相談を始められます。なお、ご相談は無料です。


◆<ステップ 2>□□□□□□□
ステップ1で、競売手続、当社のサポート契約についてご納得いただけまし
たら、現地調査を行います。3点セットに記載されている内容と現況に変化は
あるのか、実地見分や登記記録との照合を行います。ここからは有料サービス
となります。
★現地調査は、21,000円をいただいております。当社推奨価額以上で入札した
にもかかわらず、落札できなかった場合には、次回調査無料です(落札できるま
でお付き合いします)。
★当社では、現地調査は、1物件につき1名様限定としています。このため、上記
の条件をつけさせていただいております。


◆<ステップ 3>□□□□□□□
3点セットの情報に加え、ステップ2の調査により判明した事実、近隣の一
般流通物件および過去の競売物件との比較、法令・裁判例などを総合し、投資
対象としての適否・優劣、落札可能価額、予想利回り等を提示します。価額算
定は、当社独自のノウハウです。


◆<ステップ 4>□□□□□□□
ステップ3で提示した価額を参考に、お客様ご自身で、裁判所指定の「入札
書」に記入していただきます。入札書その他の提出書類は、いったん当社に郵
送していただき、ダブルチェックを行い、当社で裁判所に提出します。金額は
1桁間違えるとたいへんですし、記載不備で入札無効とならないように確認し
ています。


◆<ステップ 5>□□□□□□□
落札できましたら、物件の再確認を行います。占有者と賃貸借契約の更改、
または明渡しの交渉などをお手伝いします。また、物件の内部状況が3点セッ
トの記載から、大きく異なっている場合には、売却許可決定の取消を求めます。
手続には時的限界があります。スムースな引渡しに向けて、当社の法的ソリ
ューションを発揮します 。
★落札時に落札価額の1.575%(最低78,750円)をいただきます。占有者のいる
物件であれば、明渡しの交渉等を行います。空室であれば代金納付日に開錠し
内部確認を行います。
★引渡時に落札価額の1.575%(最低78,750円)をいただきます。
★占有者との賃貸借契約更改、新規募集の場合は、宅建業として、月額賃料
の1ヶ月分をいただきます。


◆<その他> 実費
★開錠かぎ交換代(2万5千円位)がかかることがあります。
★強制執行の場合には実費がかかります(量により40万円から200万円位)
★弁護士に依頼する場合は費用がかかります。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
徒歩2分
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