2014/07/01 13:22:36

平成26年(ケ)第166号 ・借地権解除・

今日は、平成26年(ケ)第166号事件についてコメントします。


物件明細書をみます。


第5項に、「地主から賃借権解除の意思表示あり」と記載されています。


★建物には、敷地利用権が必要です。この記載があると危険です。


書記官の「電話聴取書」によれば、借地人の債務不履行(賃料不払い)により、底地所有権者は賃貸借契約の「解除通知を発送した」と記載されています。


借地上建物の場合、土地の賃貸借契約が債務不履行により解除されてしまうと「借地権付き建物」の価値はなくなります。


抵当権は価値を把握する権利ですから、通常、抵当権者は借地権契約が解除されないよう、競売で買受人が決まるまで地代を払って担保価値を維持します。


現況調査報告書の関係人の陳述欄をみます。


底地所有権者は、「申立て債権者から滞納地代分を支払う」との申出を断っています。


地主としてみれば、土地賃貸借契約を解除できれば、建物収去土地明渡請求(更地が返ってくる)ができるからです。



他方、解除されると抵当権者の把握している価値は、無価値になります。


このため、債権者は価値を維持するために「地代の代払許可」(民事執行法56条)を裁判所に申立てることができます。


本件の申立て債権者は、どういうわけか地代の代払い許可を得ていません。


他方、建物所有者(借地権者)は、地代の不払いを認めています。


「地代の請求がない」ことを理由としていますが、そんな理由は通りません。供託する方法もあります。


本件の入札に参加するにあたっては、底地所有権者があらためて借地権を設定する意思があるか、または土地所有権を譲渡する意思があるか確認してからでないと危険です。



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