2014/07/31 9:36:28

開札結果 ・横浜地裁 本庁(30日)・

昨日は、横浜地裁 本庁の開札日でした。


内訳は、不売・取下・取消により売却されなかった事件を除くと、土地1件、戸建13件、マンション16件の落札者が現れました。



落札者の属性は、法人が27件、個人が2件となっています。法人の落札率は、93.1%でした。


個人が落札できないのは、売却基準価額にとらわれているからです。


落札者の9割は法人で、その多くは不動産業者や工務店です。法人は、いずれ転売しますから、中古流通価額を睨んで合理的な入札価額を決めています。


不合理な、売却基準価額に頼ってしてしまうのは、資産価格の体系的理解ができていないからです。


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未練がましい人は、売却基準価額の算出過程を良く分析しましょう。計算式も出ています。なお、不動産屋は売却基準価額の算出過程なんて理解してません(算数できないので)。





2014/07/30 9:26:03

閲覧開始日 ・東京地裁 立川支部・

今日は、東京地裁 立川支部の閲覧開始日です。


物件の内訳は、土地1件、戸建13件、マンション26件となっています。入札の最終日は8月26日、開札期日は9月2日です。



再開発の進む立川駅周辺は昼間人口の増加が顕著です。立川への通勤便利な青梅線沿線の不動産は、価格帯も手頃で投資魅力が高まっています。


夏休みは立川周辺の物件探索をするのはいかがでしょうか。



先月は、当社でも立川駅徒歩圏の物件を落差しました。代金納付日(8月6日)に当社に所有権が移転します。


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裁判所の年間スケジュールでは、本日、本庁も閲覧開始日となるスケジュールが組まれていましたが、次のお知らせが掲載されています。


 


( 東京地方裁判所からのお知らせ )
開札期日平成26年8月28日(閲覧開始日:平成26年7月30日)の売却スケジュールは,実施しないことになりました。


夏休みがとりたかったのでしょうか。本庁の次の閲覧開始日は8月13日です






2014/07/29 9:28:53

所有権の内容 ・物件選択の基本・

今日は、物件選択の基本(心得)です。


「所有者は、・・所有物の使用、収益及び処分をする権利」(民法206条)があります。


不動産でいうと、「使用」は自分で住むこと、「収益」は人に貸して賃料を得ること、「処分」は転売することです。


投資用不動産を競売で取得する方は、「収益」と「処分」が重要です。3点セットで確認しましょう。



1.収益


現賃借人の賃料、敷金を確認します。部屋の写真も参考にどんな人か想像しましょう。


物件明細書や現況調査報告書を確認しましょう。


そのうえで、現地調査に赴き、約半年前の現況調査時と現在の状況が同じか違うか確認します。


特に持分の売却の場合の収益(賃貸)は、「管理」(民法252条)行為にあたりますから、「過半数で決」します。


半数以下の持分を落札すると貸すこともできません。



2.処分


「処分」に価格を崩壊させる法的困難(例:再建築不可)はあるか、確認します。


これは評価書に詳しく記載されています。


区分マンションの場合には、評価書をよく読むことで把握できます。


戸建ての場合には、区役所の建築課にいき、道路の確認と近隣の建築計画概要書を取得します。



3.価額


収益や処分に問題のある物件は、売却基準価額も低く、落札価額も低いです。


落札者にとっては問題解決にコストがかかるからです。中古流通物件で個人にまわってくる不動産に「掘出物」なんてありません。あれば、業者が買い取ってます。



4.3点セット


よく読むことが大事です。売却基準価額が安いというだけで、飛びつくジャンキーが多いです。


持分の売却や再建築不可の建物の問題解決を図るには、改めて裁判手続きが必要になるなどプロの努力が必要です。


個人投資家は、普通の物件を選択しましょう。


落札者の9割は法人(≒不動産業者や工務店)です。競売は卸値といえますから、中古流通価格より安く取得できます。


<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
投資は、賃料を完全に回収して成功です。将来の不安(≒リスク)は事前に制御しておかなければなりません。それには、法的解決能力が重要です。あすは、立川支部の閲覧開始日です。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
徒歩2分
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