開札結果 ・横浜地裁 本庁（30日）・
昨日は、横浜地裁 本庁の開札日でした。
内訳は、不売・取下・取消により売却されなかった事件を除くと、土地１件、戸建１３件、マンション１６件の落札者が現れました。
落札者の属性は、法人が２７件、個人が２件となっています。法人の落札率は、９３．１％でした。
個人が落札できないのは、売却基準価額にとらわれているからです。
落札者の9割は法人で、その多くは不動産業者や工務店です。法人は、いずれ転売しますから、中古流通価額を睨んで合理的な入札価額を決めています。
不合理な、売却基準価額に頼ってしてしまうのは、資産価格の体系的理解ができていないからです。
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未練がましい人は、売却基準価額の算出過程を良く分析しましょう。計算式も出ています。なお、不動産屋は売却基準価額の算出過程なんて理解してません（算数できないので）。
閲覧開始日 ・東京地裁 立川支部・
今日は、東京地裁 立川支部の閲覧開始日です。
物件の内訳は、土地1件、戸建13件、マンション26件となっています。入札の最終日は8月26日、開札期日は9月2日です。
再開発の進む立川駅周辺は昼間人口の増加が顕著です。立川への通勤便利な青梅線沿線の不動産は、価格帯も手頃で投資魅力が高まっています。
夏休みは立川周辺の物件探索をするのはいかがでしょうか。
先月は、当社でも立川駅徒歩圏の物件を落差しました。代金納付日（8月6日）に当社に所有権が移転します。
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裁判所の年間スケジュールでは、本日、本庁も閲覧開始日となるスケジュールが組まれていましたが、次のお知らせが掲載されています。
（ 東京地方裁判所からのお知らせ ）
開札期日平成２６年８月２８日（閲覧開始日：平成２６年７月３０日）の売却スケジュールは，実施しないことになりました。
夏休みがとりたかったのでしょうか。本庁の次の閲覧開始日は８月１３日です
所有権の内容 ・物件選択の基本・
今日は、物件選択の基本（心得）です。
「所有者は、・・所有物の使用、収益及び処分をする権利」（民法206条）があります。
不動産でいうと、「使用」は自分で住むこと、「収益」は人に貸して賃料を得ること、「処分」は転売することです。
投資用不動産を競売で取得する方は、「収益」と「処分」が重要です。３点セットで確認しましょう。
１．収益
現賃借人の賃料、敷金を確認します。部屋の写真も参考にどんな人か想像しましょう。
物件明細書や現況調査報告書を確認しましょう。
そのうえで、現地調査に赴き、約半年前の現況調査時と現在の状況が同じか違うか確認します。
特に持分の売却の場合の収益（賃貸）は、「管理」（民法252条）行為にあたりますから、「過半数で決」します。
半数以下の持分を落札すると貸すこともできません。
２．処分
「処分」に価格を崩壊させる法的困難（例：再建築不可）はあるか、確認します。
これは評価書に詳しく記載されています。
区分マンションの場合には、評価書をよく読むことで把握できます。
戸建ての場合には、区役所の建築課にいき、道路の確認と近隣の建築計画概要書を取得します。
３．価額
収益や処分に問題のある物件は、売却基準価額も低く、落札価額も低いです。
落札者にとっては問題解決にコストがかかるからです。中古流通物件で個人にまわってくる不動産に「掘出物」なんてありません。あれば、業者が買い取ってます。
４．３点セット
よく読むことが大事です。売却基準価額が安いというだけで、飛びつくジャンキーが多いです。
持分の売却や再建築不可の建物の問題解決を図るには、改めて裁判手続きが必要になるなどプロの努力が必要です。
個人投資家は、普通の物件を選択しましょう。
落札者の9割は法人（≒不動産業者や工務店）です。競売は卸値といえますから、中古流通価格より安く取得できます。
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投資は、賃料を完全に回収して成功です。将来の不安（≒リスク）は事前に制御しておかなければなりません。それには、法的解決能力が重要です。あすは、立川支部の閲覧開始日です。
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