2014/09/27 8:45:52

(横浜)平成26年(ケ)第41号事件(2)

25日にコメントした、(横浜)平成26年(ケ)第41号事件の続きです。


(現況調査報告書の執行官の意見(3枚目)に「調査の最後に・・遺体1体を発見したので110番通報をして・・終了した。」と記載されています。)



ところで、執行官が遺体を発見できなかった場合はどうなっていたのでしょうか?


(朝日新聞デジタル(2013年04月25日)の記事を引用・編集しています)


 東京地裁の競売で落札した不動産を見てみたら、車庫に置かれた車の中に遺体があった。そんな事態をめぐって争われていた裁判の判決が4月24日に同地裁でありました。


 判決によれば、都内の不動産会社は24年1月の競売で、練馬区内の土地・建物を約1470万円で落札しまし、代金を納付して所有権を取得しました。


 その後、従業員が建物に入り、車庫内にあった車の後部座席から、男性の遺体を見つけました。


 男性は建物の所有者で、車の運転席に「硫化水素発生中」と書かれた紙が置いてあり、自殺とみられています。


「現況調査報告書」には、車の写真はあったものの、執行官は社内の遺体には気づきませんでした。


 このため、原告(不動産会社)は、執行官の調査には、「過失」があるとして、国に対し損害賠償を請求しました。


 不動産会社は、自殺について現況調査報告書に現れていれば、「もっと安い値で落札できたはずだ」と主張しました。



 裁判所の判断は、「競売の対象物件ではない車の中まで確認する義務はなく、執行官に落ち度はない」として、請求を棄却しました。


 執行官が遺体を発見できずに競売処分が実施され、代金納付を済ませてしまうと、買受がなかったことに巻戻しする(売却許可決定を取消す)ことも、執行官の過失に対して損害賠償することも困難です。



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
 当社のサポートサービスを利用すれば、このような事態は回避できる事案でした。落札者が原告となって損害賠償を求める事案は多数あります。当社の法的ソリューションでは、判例の事案を分析して、危機管理方法を確立しています。明日は、同類の別の裁判例を紹介します。





2014/09/26 9:34:46

開札結果(東京地裁 本庁 25日)

開札結果(東京地裁 本庁 25日)


内訳は、取下、変更、停止、不売により売却されなかった事件を除くと、土地2件、戸建12件、マンション31件の落札者が現れました。



落札者の属性は、法人が41件、個人4件となっています。法人の落札率は、91.1%でした。


9月5日・6日・8日に紹介した平成26年(ヌ)第15号事件(北綾瀬駅17分の築23年の1Kタイプ(内法22平米)、売却基準価額1万円のジャンク物件)は、240万円(入札参加者10名)法人の落札でした。


落札額は、いわば交渉権獲得価額です。落札者は、滞納金の減免交渉を行います。交渉がうまくいかなければ保証金(2千円)を流して代金納付しません。


この物件への質問です。
1.管理費の延滞を考慮して、購入してメリットが出せるかどうかが気になっています。
2.この物件は、何故、このように安い価格なのでしょうか?事故物件かなにかですか?
3.物件の中身的に何故こんなに低い入札からのスタートなのか?
4.抵当は付いていますか? 銀行以外もありますか?
5.他に費用は?幾らぐらいかかりますか?教えてください。
6.この価格ならば入札したいと思いますが、問題点がよくわかりません。
7.このような物件の場合、平均どのくらいの額になるのでしょうか



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
ジャンク物件は真面目に考える価値ありません。当社ではジャンク物件のサポートは行っておりません。





2014/09/25 9:32:56

(横浜)平成26年(ケ)第41号事件・これは執行官もビビった・

1.(横浜)平成26年(ケ)第41号事件についてコメントします。これは執行官もビビったはずです。



現況調査報告書をみます。


執行官の意見(3枚目)に「調査の最後に・・遺体1体を発見したので110番通報をして・・終了した。」と記載されています。


かなりビビったのでしょう。調査を止めちゃいました。


後日、警察官から死体は所有者兼債務者で死因は不明、事件性については調査中との面談聴取の結果が記載されています。


この点について、物件明細書第5項(その他買受の参考となる事項)に「なし」との記載があるのは、疑問(不親切)です。


事故物件なみの扱いとすべきです。


評価書もみます。


「評価額」(9ページ)では、市場性修正として「遺体発見」を‐5%としています。


遺体発見の場合は、不自然死なみの‐20%としてもらいたいところです。


ところで、執行官が遺体を発見できなかった場合はどうなっていたのでしょうか?


この点については、後日コメントします。



2.開札結果(横浜地裁 本庁 24日)


内訳は、取下により売却されなかった事件を除くと、土地3件、戸建11件、マンション19件の落札者が現れました。


落札者の属性は、法人が28件、個人5件となっています。法人の落札率は、84.8%でした。



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
売却許可決定を取消して、入札手続きを巻戻す(なかったことにする)には、「裁判」が必要になります。この裁判の申立てには時的限界があります。競売サポートは、民事執行法に精通した業者に依頼すると安心です。後日コメントしますが、代金納付後に死体が出てきて大損した不動産業屋の裁判例があります。特に個人の方は、サポート報酬をケチらないほうがいいです。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
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東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
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