（立川）平成２６年(ヌ)第３５号事件 ・持分の売却（１）・
今日は、立川支部の平成２６年(ヌ)第３５号事件についてコメントします。
３点セットを参照しながら、考えてください。
物件は、西武新宿線西武柳沢駅から10分の共同住宅（所有者居宅＋３戸）です。売却基準価額は６２７万円と激安です。
ジャンキーは、ここで利回りを計算します。捕らぬ狸の皮算用です。
物件明細書第５項をみます。
「・・共有持分についての売却であり、買受人は・・使用収益できるとは限らない。」と記載されています。
物件目録で売却対象を確認します。
本件競売事件では、売却対象はA持分（２分の１）でした。
現況調査報告書をみます。
Aの陳述では、相共有者DはAの妻で同居しています。
賃貸部分３戸のうち、2戸の賃借人はD、Aの親類です。賃料がきちんと支払われているかわかりませんね。
安いからといってこんな物件を落札すると相共有者Dの有する残持分（２分の１）を取得しなければ、使用・収益できません。
＜最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社＞
明日は、使用・収益について民法の解説をします。
競売不動産 ・よくある質問（２）・
落札した後に、前所有者の残していった所有物はどのように対応したらよいのでしょうか。
競売の売却対象は、「不動産」です。したがって、内部に残された動産の所有権は、依然として前の所有者にあります。
法律的には、前所有者は残置動産によって、落札した不動産を「占有」している状態と評価できます。
占有を解除するには、従前の不動産所有者に残置動産の所有権を放棄していただくか、「引渡命令」により強制執行することとなります。
当社では、落札から代金納付の前までに所有者に面会して、残置動産の処分について了解を得ています。
★ケースはいろいろです。当社では、退去していただく、従前の不動産所有者さんの事情も考慮してスムースな占有解除に努めています。
＜最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社＞
競売サポートは、民事法（民法、民事訴訟法、民事保全法、民事執行法、民事調停法など）の解釈に詳しい業者に依頼すると安心です。
競売不動産 ・よくある質問（１）・
＜＜競売について、よくある質問を掲載するシリーズです。＞＞
借入したいです。ローンは紹介していただけますか
回答：
居需要であれば、競売物件でも銀行の住宅ローンが利用できる物件があります。
他方、投資用マンションはノンバンク経由の借入になります。
前者は政策的に低利ですが後者は４％位になってしまいます。
補足：
★借入期間20年のフルローンの場合、金利４％で借りて、元本返済５％（20年借入）を考慮すると返済は９％近くになります。
★賃料収入とのバランスはとれません。さらに空室時には、返済と管理費・修繕積立金の支払いが必要です。
★新築投資用マンション買って、持ちこたえられなくなった方が競売にかかります。
★投資用マンションは現金購入が原則です。現金で購入すれば実質利回りで７％超が見込めます。
ローンで元本返済までかんがえると逆ザヤです。
ちいさいマンション落札する資金すら手持ちがないなら不動産に興味は持つな！算数ができないとヤラれます。
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