2016/03/30 7:22:21

賃貸Q&A ・入居者自殺(4)・

質問が寄せられました。


Q 近所で女性劇団員殺人事件があったのですが、殺人現場の場合も重要事項になるでしょうか?


A 事故物件を賃貸する場合、1回目の入居者には重要事項として説明をしなければなりません。これは、自殺の場合の裁判例と同様です。


では、殺人事件の場合はどうでしょうか。自殺を殺人に置き換えて一昨日の裁判例を加工してみましょう。


殺人事件後の物件に住むことの心理的嫌悪感は時間の経過とともに希薄となる(←あまり希薄化しないでしょうね


一般的に、殺人事件の後に新たな賃借人が居住をすれば、・・その後の入居者の心理的嫌悪感の影響もかなりの程度薄れる(←影響が濃くなることはないですが、常識的に考えてあまり薄れないのではないでしょう)


殺人事件後の最初の入居者に対しては宅建業法上の告知義務があるものの、(一旦別の入居者がいた場合には)その後の入居者に対しては、特別な事情がない限り、宅建業法上の告知義務はない(←心理的影響が希薄化しないので、そうとは言えないでしょう)


おそらく、ずっと重要事項説明は必要です。


したがって、賃料は相場の7割程度になります。


犯人は損害賠償する資力ない(お金あれば被害者への弁償になるし、親族は相続放棄する)のでオーナーは大損です。



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
売却の場合には、事故物件(殺人事件)として重要事項説明書に記載しなければなりません。






2016/03/26 14:23:31

賃貸Q&A ・入居者自殺(3)・

昨日掲載した裁判例によれば、「自殺後に・・一旦別の入居者がいた場合には、その後の入居者に対しては、・・告知義務はない」とのことです。


すなわち、自殺後最初の入居者には告知義務があるので、賃料を下げなければなりません。



しかし、「その後の入居者に対しては、告知義務はない」ですから、普通の賃料で募集することができます。


明日は、自殺でなくて殺人事件であった場合はどうか、質問がありましたので、考えてみましょう。


<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
自殺など事故物件は、売却時には告知義務があるため、中古価格もお安くなっています。当社では、事故物件のご紹介もしています。投資と割切って購入希望される方は当社までお知らせください。





2016/03/24 17:09:15

賃貸Q&A ・入居者自殺(2)・

自殺など事故物件は心理的瑕疵があるとされます。


賃貸時には自殺の事実を告知することになりますから、当然賃料も減額せざるをえません。


瑕疵の告知が必要な期間について、下記裁判例が参考になります。



「・・自殺後の物件に住むことの心理的嫌悪感は時間の経過とともに希薄となる・・一般的に、自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば、特別の事情(その賃借人がごく短期間で退去したといった事情)がない限り、・・その後の入居者の心理的嫌悪感の影響もかなりの程度薄れる・・自殺後の最初の入居者に対しては宅建業法上の告知義務があるものの、(一旦別の入居者がいた場合には)その後の入居者に対しては、特別な事情がない限り、宅建業法上の告知義務はない」


(東京地裁平成19年8月10日判決)


<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
上記裁判の事案は、所有者から相続人に対する損害賠償で、損害額を限定するための判断です。裁判例の射程は売買取引には及びません。


判例は、争いとなった事実関係をよく把握して、裁判官の判断過程を分析しないと応用することができません。







会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
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