2017/03/31 7:16:17

ジャンク物件(3) ・平成28年(ヌ)第302号・

<<昨日の続きです>>


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物件は、世田谷区若林二丁目 東急世田谷線「若林」駅から徒歩約7分の区分マンション40.95平米(内法)です。売却基準価額は2万円です。


売却基準価額2万円ですから、保証金は4千円で入札に参加できます。


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競売の事件符号には(ヌ)と(ケ)があります。


(ヌ)事件は、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行として「不動産に対する強制競売」(民事執行法43条1項)が申し立てられた場合です。


これに対し競売事件で圧倒的に多い(ケ)事件は、不動産に抵当(担保)権を設定した後、債務不履行により担保不動産に競売が申立てられたものです。


本件は(ヌ)事件です。


物件明細書第5項には「管理費の滞納あり。ただし、本件請求権はその一部である。」との記載があります。


すなわち、本件は、管理費未納(滞納)金の支払い請求訴訟で勝訴した管理組合が、滞納者の所有する本件不動産に強制換価手続きを行うために競売を申立てたものです。


訴訟は弁護士が代理しているはずですから、落札者との交渉も弁護士さんが管理組合の代理人になります。


弁護士さんが代理人だと依頼人(管理組合)の利益を極大化するので、損害金まで請求します。


結局、4百万円とかで落札者したひとは保証金(本件では4千円)を流して代金納付しません。


このため、管理組合は、滞納管理費・修繕積立金の回収ができません。


滞納金だけで522万円も積みあがるまで回収を行わずに放置している管理組合では、減免交渉なんて考えも及ばないでしょう。


競売の落札代金と損害金で、大規模修繕の足しになるのでラッキーくらいに考えているはずです。


弁護士さんは法律には詳しいですが、不動産価格は素人です。


こんなマンションを所有しているオーナーはまことにご愁傷様です。



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
 競売事件で圧倒的に多いのは(ケ)事件です。なお、入札参加者の手続きは(ケ)、(ヌ)どちらの事件でも同じです。





2017/03/30 6:58:01

ジャンク物件(2) ・平成28年(ヌ)第302号・

<<昨日の続きです>>


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物件は、世田谷区若林二丁目 東急世田谷線「若林」駅から徒歩約7分の区分マンション40.95平米(内法)です。売却基準価額は2万円です。


売却基準価額2万円ですから、保証金は4千円で入札に参加できます。


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こういう物件に入札するひとには、2通りです。


1番目のグループは2万円で落札できると思っているジャンキー。


落札者の引受けとなる滞納管理費・修繕積立金・遅延損害金の合計約9百万円を払って、約901万円でこの物件の所有者となって転売を目論みます。


次のグループがいるので1万円では落札できません。


お小遣いで買えるマンションはありません。こういう思考をする人は競売に向いていません。


2番目のグループは、そこそこの価格で臨むひとたち。例えば4百万円位で入札しておいて、滞納管理費・修繕積立金・遅延損害金の減免交渉をします。


とりあえず、こちらのグループから入札最高価額がでます。


入札で価額をつけた落札者は、管理組合との滞納金の減免交渉権を取得したということになります。


多くの競売事件では、20万円くらいの滞納金があります。


所有者はお金なくて、1年くらい前から金融機関への返済が滞った結果として、差押・競売になっています。


所有者の資産状態では管理費・修繕積立金も払えません。


こういったケースでは、遅延損害金は免除されるケースがほとんどです。管理組合も滞納分を払ってくれればそれでいい、と考えるからです。


もっとも、本件では、減免交渉はほとんど不可能です。結局2番目のグループも4千円を流して代金納付しないことを選択します。



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
本件で2番目のグループも4千円を流して代金納付しない理由は次回コメントします。ヒントは事件符号(ヌ)にあります。





2017/03/29 6:45:51

ジャンク物件(1) ・平成28年(ヌ)第302号・

ジャンク物件が出品されました。


東京地裁本庁「平成28年(ヌ)第302号」事件です。


物件は、世田谷区若林二丁目 東急世田谷線「若林」駅から徒歩約7分の区分マンション40.95平米(内法)です。


売却基準価額は2万円です。


激安物件には理由があります。


3点セットを取得して、物件明細書5項、現況調査報告書2枚目、評価書12ページ「評価額の判定 オ」の記載を確認しましょう。


3点セットは、裁判所のBITサイトからダインロードしましょう。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
次回は、この物件に入札するひとの思考を紹介します。






会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
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