2017/04/30 9:20:48

ジャンク物件(4) ・平成28年(ケ)第848号・

<<昨日の続きです>>


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物件は、足立区東和五丁目 千代田線「北綾瀬」駅から徒歩約11分の区分マンション26.29平米(内法)です。売却基準価額は1万円です。


売却基準価額1万円ですから、保証金は2千円で入札に参加できます。


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売却基準価額が1万円になった理由は、建物評価額よりも管理費・修繕積立金の滞納額および遅延損害金が多いからです。


この点は評価書9ページで確認しましょう。


現況調査報告書では、管理費・修繕積立金の滞納額1,977,471円、遅延損害金1,467,741円と記載されています。


滞納は平成17年8月から続いていて10年以上の滞納です。


なぜ10年以上の滞納を放置しているのでしょうか。


この部屋の所有者(占有者)は、エレベータも使っているでしょうし、耐震補強工事のメリットも受益しています。


管理組合は、こういう所有者を放置していてはいけません。


競売になっても、既報のとおりジャンキーに狙われて、代金納付には至りません。


したがって管理費・修繕積立金の回収はできません。こういう管理組合に所属する区分所有者は誠にご愁傷様です。



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明日は、管理組合が、管理費の滞納分を請求しないことを表明している物件を紹介します。






2017/04/29 10:48:22

ジャンク物件(3) ・平成28年(ケ)第848号・

<<昨日の続きです>>


1.既報のジャンク物件(平成28年(ヌ)第302号)


世田谷区若林二丁目 東急世田谷線「若林」駅から徒歩約7分の区分マンション40.95平米(内法)売却基準価額は2万円。


売却基準価額2万円ですから、保証金4千円で入札に参加したひとが28人もいました。


落札価額は12,387,391円でした。



2.既報のジャンク物件(平成28年(ヌ)第180号)


杉並区梅里一丁目のメトロ新高円寺マンション402号室、売却基準価額は1万円。


売却基準価額1万円ですから、保証金2千円で入札に参加したひとが12人もいました。


落札価額は15,900,000円でした。


これらの落札者は、遅延損害金の免除だけでなく、滞納管理費・修繕積立金の減免交渉も成功しないと代金納付できません。


管理組合代表者も管理費・修繕積立金の回収できないと組合員(区分所有者)の納得が得られないので、減免には応じません。


結局、落札者は保証金を流して代金納付しません。



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10万円位で落札できると考えるひとはなぜ過去の売却結果を分析しないのでしょうか。ジャンク物件に興味を持つひとはジャンキーです。



日本人は「派手好きで堅実性に乏しい」と書かれた本を読んだことがあります。ジャンキーはその典型です。





2017/04/28 8:39:10

ジャンク物件(2) ・平成28年(ケ)第848号・


<<26日の続きです>>


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物件は、足立区東和五丁目 千代田線「北綾瀬」駅から徒歩約11分の区分マンション26.29平米(内法)です。売却基準価額は1万円です。


売却基準価額1万円ですから、保証金は2千円で入札に参加できます。


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こういう物件に入札するひとには、2通りです。


1番目のグループは1万円で落札できると思っているジャンキー。


落札者の引受けとなる滞納管理費・修繕積立金・遅延損害金の合計約2百万円を払って、約201万円でこの物件の所有者となって転売を目論みます。


次のグループがいるので1万円では落札できません。


お小遣いで買えるマンションはありません。こういう思考をする人は競売に向いていません。


詳細用画像


2番目のグループは、そこそこの価格で臨むひとたち。例えば6百万円位で入札しておいて、滞納管理費・修繕積立金・遅延損害金の減免交渉をします。


とりあえず、こちらのグループから入札最高価額がでます。


入札最高価額をつけた落札者は、管理組合との滞納金の減免交渉権を取得したということになります。


多くの競売事件では、20万円くらいの滞納金があります。


所有者はお金なくて、1年くらい前から金融機関への返済が滞った結果として、差押・競売になっています。


そんな所有者の資産状態では管理費・修繕積立金も払えません。


こういったケースでは、遅延損害金は免除されるケースがほとんどです。


管理組合も管理費・修繕積立金の滞納分を払ってくれればそれでいい、と考えるからです。


もっとも、管理費・修繕積立金の滞納分までの、減免交渉はほとんど不可能です。


そうすると落札額6百万円に滞納金約2百万円(遅延損害金免除)を払うと8百万円での購入となり、占有者(所有者)の退去コスト、リフォーム費用を加算すると、転売の採算にあいません。


転売結局2番目のグループも保証金2千円を流して代金納付しないことを選択します。



<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
次回は、過去の売却基準価額1万円(2万円)の落札価額について、コメントします。








会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
代表:03-5929-7051
営業時間
9:00〜18:00
定休日
日・祝
最寄駅
中央線高円寺
徒歩2分
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