2017/08/11 12:21:44
地方はアパートだらけ(2)
どうして、アパート建設ブーム(バブル)になってしまったのでしょうか。
1)日銀の金融緩和策
マクロ的要因としては、金融緩和(超低金利+量的緩和)政策です。大量の供給により行き場を失ったマネーは、株式や不動産の市場に流れ、価格を押上げました。
さらに、少子高齢化の影響を受け、預貸率(預金に占める貸出金の比率)の低下に苦しむ地方銀行等が、担保を取りやすい不動産への融資姿勢を強めています。
2)相続税(事実上の増税)に対する節税策
マイクロ的要因としては、2015年1月の相続税の実質的増税です。基礎控除が大幅に削減されたことで、相続税の課税対象者が増加しました。アパート建設など、相続税の節税効果が最も高い収益不動産を活用した節税策がブームと化しています。
ところで、ブームの終焉の兆候は出始めています。すでに15年半ばから賃貸住宅の空室率は上昇基調にあるという調査報告もあります。
さらに、今後の人口動態に鑑みれば、全体的に人口が減少していくだけでなく、賃貸住宅の主要顧客層である20〜49歳人口の急速な減少も賃貸経営に重くのしかかるはずです。
投資家にとって、作戦は2つです。
1つめは、賃貸需要の見込める地域の不動産の取得すること。実は私も自宅を賃貸併用住宅に建替える予定ですが、自宅は賃貸需要強い地域です。
2つめは、経営が成り立たなくなった収益物件を安く買うこと。地方の物件では、6戸アパートに4戸か5戸入居しています。4戸で採算がとれる程度の価格が目標です。
競売を利用すればチャンスはあります。
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地方では供給が需要を上回っているのは明らかです。来年度から金融規制が強化されることをきっかけに地方の物件の投売り(差押・競売)が始まるでしょう。
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