2018/07/08 8:42:08

賃貸契約(2) ・対抗要件・

<続きです>


建物の抵当権と賃借権との優劣



1.建物賃借人と落札者の関係


 従前の所有者(賃貸人)と賃借人の間には賃貸借契約があります。


 借地借家法では「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」(借地借家法31条1項)と規定し、賃借人を保護しています。


 他方、落札者は「代金を納付した時に不動産を取得」(民事執行法79条)しますから、代金納付時に所有権者になります。


 ここで、「所有権」は、不特定多数の一般第三者に対しても主張することができる強力な権利です(所有権絶対の法則)。


 そうすると、旧所有者との賃貸借契約で物件の引渡を受けて占有している者と落札者(新所有権者)との優劣が問題となります。


どちらの権原が優先するか、を民法では「対抗要件」と呼んでいます。



2.対抗要件:抵当権と賃借権のケース


 競売(抵当権実行)の場合、新所有者とその建物の従前の所有者との賃貸契約の賃借人との関係は、抵当権設定登記の日と建物賃借人が当該建物の引渡しを受けた日の先後により、優劣が決まります。


 このような優劣関係となるのは、抵当権の存在は登記により公示されているので、その後に建物を賃借する者は、その建物が競売(抵当権実行)によって第三者に移転することがありうることを予測でき、賃借人はそのような建物であることを前提として賃貸借関係に入っていると評価できるからです。


3.抵当建物使用者の引渡しの猶予


 劣後(従前の賃貸借契約で建物を使用)する者であっても、競売手続の開始前から使用している者は、代金納付(所有権移転)時から6か月間は、「建物を買受人に引き渡すことを要しない」(民法395条)とされます。


 すなわち、建物賃借権を抵当権者に対抗できない場合でも6か月間は引渡しが猶予されます。


 ただし、毎月賃料相当の使用料を新所有者に支払わなければなりません(不当利得返還)。



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次回はオーナーチェンジ(※2)についてコメントします。 






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