2018/11/20 10:50:02

事故物件(2) 裁判の規範

1.いわゆる事故(自・他殺)物件は瑕疵に該当するか


「売買の目的物に瑕疵があるというのは、その物が通常保有する性質を欠いていることをいう・・家屋として通常有すべき『住み心地の良さ』を欠くとき・・瑕疵と解するに妨げない。」


そして心理的瑕疵の該当基準として、「通常一般人において・・『住み心地のよさ』を欠くと感ずることに合理性がある・・ことを必要とする」(昭和37年6月21日大阪高裁:多くの裁判例が本判示を引用している)と判示している。


したがって、事故(自・他殺)物件は、通常一般人において『住み心地のよさ』を欠くことが明らかだから、瑕疵に該当します。


なお、個別の事案で裁判所は心理的瑕疵の有無、損害賠償額の算定については、重大性、経過年数、買主の使用目的、近隣住民に事件の記憶が残っているか等を総合的に考慮して判断しています。



2.自然死(孤独死)は瑕疵に該当するか


「自然死があった事実は、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当しない」(平成18年12月6日 東京地裁)


人は誰でも最後は死にますから、孤独死で長い間放置されていた場合など、事件性等があるものを除いては、一般的に瑕疵には該当しません。


したがって、次の賃借人に対しても説明する必要はありません。ので、賃料値下げの必要もありません。



参考文献:
http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf



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事故物件についてはまたコメントします。






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岡野不動産(同)
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オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
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