死ななくてもいいんだよ(2) ・越谷支部 令和元年(ケ)第107号事件・
続きです
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物件は埼玉県三郷市早稲田8丁目のマンション 平成元年3月築
売却基準価額は840万円ですが、入札者がいなかったために特別売却です。
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債務者兼所有者は「トイレの中で自死」(現況調査報告書)しています。
裁判例で確認しましょう
1.いわゆる事故(自・他殺)物件は瑕疵に該当するか
「売買の目的物に瑕疵があるというのは、その物が通常保有する性質を欠いていることをいう・・家屋として通常有すべき『住み心地の良さ』を欠くとき・・瑕疵と解するに妨げない。」
そして心理的瑕疵の該当基準として、「通常一般人において・・『住み心地のよさ』を欠くと感ずることに合理性がある・・ことを必要とする。」と判示しています。(昭和37年6月21日大阪高裁:多くの裁判例が本判示を引用している。)
したがって、事故(自・他殺)物件は、通常一般人において『住み心地のよさ』を欠くことは明らかなので、心理的「瑕疵」に該当します。
なお、個別の事案で裁判所は心理的瑕疵の有無、損害賠償額の算定については、重大性、経過年数、買主の使用目的、近隣住民に事件の記憶が残っているか等を総合的に考慮して判断しています。
2.自然死(孤独死)は瑕疵に該当するか
「自然死があった事実は、社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥に該当しない」(平成18年12月6日 東京地裁)。
人は誰でも最後は死にますから、孤独死で長い間放置されていた場合など、事件性等があるものを除いては、一般的に瑕疵には該当しません。したがって、賃貸契約の際に賃借人に対して説明する必要はありません。
参考文献:
http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf
かつて勘違いしている賃借人がいて、過去の孤独死=事故物件だから賠償しろ、とかいう奴がいました。
マンション内に知り合いがいて、孤独死があった、と自殺らしいとか吹かしたようです。
客付け不動産会社の営業には説明できません。
<最高品質のサポート,安心の落札は岡野不動産合同会社>
自殺すると心理的瑕疵ありとされて、物件価値下がっちゃうから自殺はやめてね。明日から競売Q&Aに戻ります。
死ななくてもいいんだよ(1) ・越谷支部 令和元年(ケ)第107号事件・
<競売Q&Aは(8)まできてますが、ちょっとほかの話題を差し込みます>
3点セットを読込む練習です
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物件は埼玉県三郷市早稲田8丁目のマンション 平成元年3月築
売却基準価額は840万円ですが、入札者がいなかったために特別売却です。
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現況調査報告書で時系列を確認しましょう!
現況調査報告書を見ます。
執行官は、元年8月21日に債務者兼所有者の実母に照会書を交付しています。
その後債務者兼所有者から「・・申立て債権者と話がしたいので現況調査日は
9月26日」を希望する旨の電話があました。
執行官が9月26日に臨場したところ、「・・9月8日にトイレの中で自死・・」(長男)してました。
3点セットは,裁判所のBITサイトからダインロードしましょう。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
さいたま地裁 越谷支部 令和元年(ケ)第107号事件
トイレは写真Eです
<最高品質のサポート,安心の落札は岡野不動産合同会社>
家が競売になったって、死ななくてもいいんだよ。次回は自殺(事故)物件についてコメントします。
競売Q&A (8)
Q 占有者が引越しをせずに居座られたらどうすればいいのでしょうか
A 場合分けして回答します。
1)占有者が賃借人の場合には賃貸契約を締結します。この場合は、オーナーチェンジでの取引と同様の効果です。
2)占有者が所有者のケースで引続き居住を希望することもあります。
当社では管理費・修繕積立金の滞納金のない所有者とは賃貸契約を締結することがあります。
滞納がない(≒お金はある)ということはマンションの他の住民(管理組合員)との関係を保っていると考えられるからです。
3)他方で、ほんとにお金がなくて引越し先を探すことすらできない人もいます。
この場合には生活保護の申請を促し、区役所には当社から連絡して、上申書を添えてあげます。
4)稀ですが、滞納もあるくせに(≒お金もない)のに引渡を拒む者がいます。
このような者には強制執行です。
引渡に応じない奴への最後通牒はこういう封筒でお手紙出してから
強制執行の申立てをします。
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来月引渡命令(強制執行)の申立て1件あります。
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