ジャンク物件(2) ・平成28年(ケ)第848号・
<<26日の続きです>>
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物件は、足立区東和五丁目 千代田線「北綾瀬」駅から徒歩約11分の区分マンション26.29平米(内法)です。売却基準価額は1万円です。
売却基準価額1万円ですから、保証金は2千円で入札に参加できます。
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こういう物件に入札するひとには、2通りです。
1番目のグループは1万円で落札できると思っているジャンキー。
落札者の引受けとなる滞納管理費・修繕積立金・遅延損害金の合計約2百万円を払って、約201万円でこの物件の所有者となって転売を目論みます。
次のグループがいるので1万円では落札できません。
お小遣いで買えるマンションはありません。こういう思考をする人は競売に向いていません。
2番目のグループは、そこそこの価格で臨むひとたち。例えば6百万円位で入札しておいて、滞納管理費・修繕積立金・遅延損害金の減免交渉をします。
とりあえず、こちらのグループから入札最高価額がでます。
入札最高価額をつけた落札者は、管理組合との滞納金の減免交渉権を取得したということになります。
多くの競売事件では、20万円くらいの滞納金があります。
所有者はお金なくて、1年くらい前から金融機関への返済が滞った結果として、差押・競売になっています。
そんな所有者の資産状態では管理費・修繕積立金も払えません。
こういったケースでは、遅延損害金は免除されるケースがほとんどです。
管理組合も管理費・修繕積立金の滞納分を払ってくれればそれでいい、と考えるからです。
もっとも、管理費・修繕積立金の滞納分までの、減免交渉はほとんど不可能です。
そうすると落札額6百万円に滞納金約2百万円(遅延損害金免除)を払うと8百万円での購入となり、占有者(所有者)の退去コスト、リフォーム費用を加算すると、転売の採算にあいません。
転売結局2番目のグループも保証金2千円を流して代金納付しないことを選択します。
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次回は、過去の売却基準価額1万円(2万円)の落札価額について、コメントします。
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