2014/07/29 9:28:53

所有権の内容 ・物件選択の基本・

今日は、物件選択の基本(心得)です。


「所有者は、・・所有物の使用、収益及び処分をする権利」(民法206条)があります。


不動産でいうと、「使用」は自分で住むこと、「収益」は人に貸して賃料を得ること、「処分」は転売することです。


投資用不動産を競売で取得する方は、「収益」と「処分」が重要です。3点セットで確認しましょう。



1.収益


現賃借人の賃料、敷金を確認します。部屋の写真も参考にどんな人か想像しましょう。


物件明細書や現況調査報告書を確認しましょう。


そのうえで、現地調査に赴き、約半年前の現況調査時と現在の状況が同じか違うか確認します。


特に持分の売却の場合の収益(賃貸)は、「管理」(民法252条)行為にあたりますから、「過半数で決」します。


半数以下の持分を落札すると貸すこともできません。



2.処分


「処分」に価格を崩壊させる法的困難(例:再建築不可)はあるか、確認します。


これは評価書に詳しく記載されています。


区分マンションの場合には、評価書をよく読むことで把握できます。


戸建ての場合には、区役所の建築課にいき、道路の確認と近隣の建築計画概要書を取得します。



3.価額


収益や処分に問題のある物件は、売却基準価額も低く、落札価額も低いです。


落札者にとっては問題解決にコストがかかるからです。中古流通物件で個人にまわってくる不動産に「掘出物」なんてありません。あれば、業者が買い取ってます。



4.3点セット


よく読むことが大事です。売却基準価額が安いというだけで、飛びつくジャンキーが多いです。


持分の売却や再建築不可の建物の問題解決を図るには、改めて裁判手続きが必要になるなどプロの努力が必要です。


個人投資家は、普通の物件を選択しましょう。


落札者の9割は法人(≒不動産業者や工務店)です。競売は卸値といえますから、中古流通価格より安く取得できます。


<最高品質のサポート、安心の落札は岡野不動産合同会社>
投資は、賃料を完全に回収して成功です。将来の不安(≒リスク)は事前に制御しておかなければなりません。それには、法的解決能力が重要です。あすは、立川支部の閲覧開始日です。






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会社概要

会社名
岡野不動産(同)
カナ
オカノ フドウサン ゴウドウカイシャ
免許番号
東京都知事免許(2)94547
代表者
岡野 直行
所在地
1660003
東京都杉並区高円寺南4丁目44−14平野ビル 301
TEL
代表:03-5929-7021
FAX
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