■水回りトラブルを解消！住宅購入の際に絶対知っておきたいポイント■
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日本では水道、ガス、電気などの便利なライフラインが当たり前のように提供されています。しかし、不動産の売買によって所有権が移る際、意外なトラブルが発生する可能性があります。ただし、契約の際に少し注意を払うことでこれらの問題を回避することができます。今回は、特に住宅を購入検討中の皆様に向けて、「戸建ての水道」に関する重要なポイントをご紹介いたします。
まず、注意すべきポイントの一つは、「水道ライフラインが他の敷地を経由して引き込まれていないか」を確認することです。道路のメインラインから直接物件に引き込まれておらず、他人の敷地を通過している場合、実際には隣地をまたいでいることになります。このような状態は法的にも問題がある可能性があるため、上下水道の管轄機関に埋設管図を確認し、現地の状況と照合して問題がないか確認しましょう。一般的には、不動産業者がこの点を確認していることが多いですが、確認済みかどうかも確認しておくことをおすすめします。
次に、敷地内の水道引き込み管の太さも重要です。古い家では水道の引き込み管が13㎜と細いことが多いですが、これが十分な水圧を提供できるかどうかは注意が必要です。特に、古い土地に新しい建物を建てる場合、水圧の問題が生じる可能性があります。また、水圧を上げるために管を太くする場合もありますが、その際には周囲の住民の承諾が必要なことがあります。水道メーターのフタに書かれている口径を確認し、物件を検討する際にはこの点も留意しておきましょう。
そして、水道メーターについても注意が必要です。中古住宅を購入する際に、水道メーターが付属するものと考えていると、意外な落とし穴に陥る可能性があります。売主が水道メーターを持って行くこともあるのです。敷地に水道を引き込む際には加入金がかかりますが、売主が新しい住まいでも同じ水道を引き続き使用することができるためです。この場合、新たな買主は再度加入手続きと費用を負担しなければなりません。売主の引っ越し先が同じ市町村内でなければならない場合や、売主が水道メーターの所有権を引き継ぐつもりである場合もありますが、これらのケースは稀です。それでも、念のため売主の引っ越し先や水道権利の状況を確認することをおすすめします。
以上、水道に関する重要なポイントをご紹介いたしました。不動産購入の際には、これらのポイントを意識して物件を選ぶことで、トラブルを未然に防ぐことができます。何か質問があれば、甚不動産相談事務所までお気軽にお問い合わせください。
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■住宅ローン減税が2024年1月より厳格化される？！新築物件の2割弱が適用外予想！■
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一定の省エネ基準を満たさない新築住宅が2024年1月から住宅ローン減税の対象から外れるのを受け、建設業者などが対応を急いでいるようです。それも過去の傾向に照らすと新築住宅の2割近くが基準を満たさない可能性があるそうです。住宅ローン減税を使う予定の購入者も注意が必要となりますので、これから住宅ローン減税を活用される方は、その適用の有無をきちんと確認をして、ご購入をご決断いただきたいと思います。
■ そもそも住宅ローン減税とは何？！ChatGPTで調べると・・・！
住宅ローン減税は、一般的には国や地域の税法に基づいて提供される、住宅ローンを利用して住宅を購入する際の税金に関する優遇制度のことを指します。この制度は、個人や家族が住宅ローンを組む際に、支払う利息や元本に対して一定の範囲で所得税控除を受けることができる仕組みです。
具体的な減税内容は国や地域によって異なりますが、一般的な例を挙げると以下のようなものがあります：
住宅ローン利息の控除: 支払った住宅ローンの利息額に対して一部を税金から控除する制度です。これにより、支払った利息分が所得から差し引かれるため、所得税の額が軽減されます。
住宅購入時の軽減控除: 初めての住宅購入時に、一定額の購入価格を控除することができる場合があります。これにより、購入価格の一部が非課税となります。
住宅ローン元本返済の控除: 住宅ローンの元本返済額に対して一部を税金から控除する制度です。これにより、元本返済分も所得から差し引かれるため、所得税の軽減が行われます。
ただし、これらの減税制度は国や地域によって異なるルールや条件が存在するため、具体的な詳細はその国や地域の税法を確認する必要があります。また、住宅ローン減税の適用範囲や期間も限られることがあるため、注意深く情報を調査することが大切です。
■現在の住宅ローン減税の概要について
住宅ローン減税は、住宅を取得するか、中古住宅を増改築した場合に最大13年間にわたり各年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税などから差し引く仕組みとなります。
今は省エネ基準を満たさなくても3000万円を限度に控除対象になっています。国土交通省は2024年度の税制改正要望でこうした措置を続けることを求めない方針を発表しています。
そのため2024年1月以降に入居する新築住宅は、断熱性能などの省エネ基準に適合しない住宅は住宅ローン減税の適用を受けられなくなります。既に減税対象となっている住宅ローンには影響しません（そのような住宅性能に引き上げなくても住宅ローン減税が適用されます。）。
国土交通省の調査では2020年度時点では新築住宅のうち16%が省エネ基準を満たしていませんでした。マンションと戸建てで計8万戸ほどが該当するとみられています。規模別にみるとマンションなど大規模な住宅が27%、中規模で25%が基準に届いていなかったようです。2021年度以降のデータはありませんが、国土交通省は足元でもこの傾向が続き、大幅には改善していないとみています。そのため2023年6月から建設業者への説明会を開くなど、省エネ基準が順守されるよう周知活動に力を入れています。
そのような取り組みについては下記HPをご確認下さい。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
制度移行時は混乱しないよう特例を設ける予定です。2023年中に建築確認を受けるか、2024年6月末までに竣工する住宅の場合は基準に達していなくても減税対象とする予定です。借入限度額は今より1000万円減らし2000万円、控除期間も10年に短縮する予定です。
省エネ基準を厳格に適用するのは脱炭素化を加速する狙いがあり、経済産業省によると2021年度の日本の二酸化炭素（CO2）排出量のうち15.8%は住宅など家庭部門に由来するものと発表されています。家庭は産業部門に比べると取り組みが鈍く、2050年までに温暖化ガス排出量を実質ゼロにする政府目標の達成へ住宅の省エネは欠かせません。
■日本政府が目指す、省エネ基準について
政府は2022年に建築物省エネ法を改正しました。2025年度からは原則としてすべての新築建築物が省エネ基準を満たす必要があるようになり、政府は住宅の省エネ化へ段階的に対策を強化しています。独立行政法人の住宅金融支援機構が手掛ける住宅ローン「フラット35」の新築住宅への融資については、2023年4月から省エネ基準を満たすことを条件にしています。フラット35は比較的低い固定金利で35年以内の長期融資を受けられ、需要があります。さらに今回、一般の金融機関が手がける住宅ローンについても2024年1月から基準に適合しないと減税を受けられないようにします。早期に省エネ住宅を増やし、2025年度になった際に基準にあわない違法建築物が生じるのを抑える狙いがあります。
既に省エネ住宅は税制面で優遇されていますが、政府は2022年度の税制改正で減税対象となる借入限度額を住宅の省エネ性能に応じて細かく分けました。
2022～23年はエネルギー消費が実質ゼロのZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）と同水準の住宅は4500万円、省エネ基準の適合住宅は4000万円に控除の対象額を拡大しました。
国土交通省が発表している住宅ローン減税の概要については下記HPをご参照下さい。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001614066.pdf
省エネ基準は断熱性能の等級と、空調や照明など1次エネルギー消費量など複数の指標で判断され、住宅ローン減税の申請には、条件に適合していることを示す証明書を提出する必要があります。
政府はフラット35に関し、省エネ性能の高い住宅はさらに金利を引き下げるなどの優遇措置を導入しており、住宅ローンを組む住宅購入者の環境意識を高める目的もあるようです。
いずれにせよ、これから住宅購入を検討される方は省エネ基準を満たした住宅の有無の確認もお忘れなく。
今後の参考にお役立て下さい。
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■ペットと住む家■
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ペットを飼われているご家庭多いと思います。
最近ではマンションでもペット飼育可能なマンションが増え、より住みやすい環境が増えているかと思います。
では、ペットが住みやすい環境とはどのような住宅なのでしょうか。
ペットの目線で考えた住環境について少しお話したいと思います。
まず、下記のような点を重視して住環境を整えてみるのも良いと思います。
◆隠れ家を作る
仲のいい家族同士でも一人になりたいときがあるように、愛犬・愛猫にもこもることができる空間が必要。
◆床にモノを置かない
モノを出しっぱなしにしておくと、愛犬・愛猫に「触っていいよ」と、人間が伝えたことになってしまいます。
◆ゆとりのある収納面積
モノを床に置かないためには、広い収納面積の確保が必要です。
◆風通しのよい通気デザイン
アレルゲンや愛犬・愛猫が原因のニオイが滞留しないよう、空気が流れていることが大切です。
上記のような環境が動物にとってのより良い環境かと思います。
もちろん犬と猫でも住み心地の良い環境は違ってくるので、ペットに合わせてお部屋の感じを変える必要があります。
例えば、犬の場合は家族への依存が強い為、家族が集まる場所が最適といえ、家族の集まる場所にも居場所をつくってあげ、その他にも隠れて落ち着ける場所も必要となります。
猫の場合は、気分や季節によって快適な場所が変わるので、キャットウォークやキャットタワーなど自分で快適な場所が探す事ができるよう、そういった環境をつくることも必要となります。
ですが、ペットの環境を良くするだけでは家族が快適に過ごせるとは限りません。
家具や建具はペットと住む事で通常より早く劣化してしまう事も多いので、なるべくこまめに家具や建具の修繕もする事が家のより良い環境と言えるのではないでしょうか。
最近のマンションでは腰高の位置でクロス交換が出来るように事前に間仕切りがされていたり、ペットが扉を行き来しやすいよう小さい窓を設けている住宅も多く見られます。
そうする事で、扉に傷がつくのを防ぐ事にもなるので、是非参考にしてみていただけたらと思います。
もちろん犬や猫以外のペットを飼う方も多いので、それぞれの特性に合わせた住環境つくりが良いと思います。
中古の場合でもリフォームをしてペットも住みやすい環境は簡単に作ることが可能となります。
ペットも家族の一員ですので、人とペットがより良い環境で過ごせるようになると良いですね。
ご不明な点等はご依頼のリフォーム会社様や建築会社様にご相談いただくと良いかと思います。
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